Wvg: laatste-dagovereenkomst nietig verklaard

Kan een overeenkomst die tot stand is gekomen
vlak vóór de inwerkingtreding van een voorkeursrecht
als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)
nietig worden verklaard?
 
Casus
Dit was de vraag die centraal stond in een procedure die de gemeente Bunnik had aangespannen in een zaak waarin het college van burgemeester en wethouders op 24 augustus 2021 een voorlopig voorkeursrecht had gevestigd.[1] Dit vestigingsbesluit werd op 25 augustus 2021 gepubliceerd in het Gemeenteblad en trad daardoor op 26 augustus 2021 om 00:00 uur in werking. Eén van de door het vestigingsbesluit geraakte grondeigenaren verkoopt zijn gronden nog nét voor de inwerkingtreding van het voorkeursrecht; daarbij wordt afgesproken dat alleen die gedeelten van het verkochte zullen worden geleverd, die binnen de (rode) contouren van het woningbouwplan komen te liggen, zoals dat blijkt uit het door de gemeenteraad vastgestelde Masterplan.

De koopovereenkomst wordt door de notaris opgesteld en op 25 augustus 2021 om 23:40 uur ondertekend en vervolgens ter inschrijving in de openbare registers aangeboden aan het Kadaster. De inschrijving van de koopakte vindt plaats op 26 augustus 2021 om 09:00 uur, dus na het tijdstip van inwerkingtreding van het voorkeursrecht (26 augustus 2021 om 00:00 uur).
 
Nietigverklaringsverzoek en verweer
De gemeente verzoekt de rechtbank om de koopovereenkomst nietig te verklaren, omdat deze de kennelijke strekking zou hebben afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente. Daartoe voert de gemeente aan dat inschrijving van een koopovereenkomst in de openbare registers met het doel vrijstelling te verkrijgen van de aanbiedingsplicht jegens de gemeente, moet plaatsvinden vóór de inwerkingtreding van het voorkeursrecht en dat aan deze voorwaarde niet is voldaan. Bovendien deed het late tijdstip waarop de koopovereenkomst is getekend en de notaris zijn voetverklaring heeft gezet vermoeden dat partijen bij de koopovereenkomst bewust hebben geprobeerd het voorkeursrecht vóór te zijn, aldus de gemeente.

Daartegen wordt als verweer gevoerd dat de Wvg geen betrekking heeft op overeenkomsten van vóór de datum van inwerkingtreding van het voorkeursrecht; dat zou immers in strijd zijn met de rechtszekerheid. In dat verband beroepen verweerders zich op een beschikking van de Hoge Raad uit 1999, waarin een artikel 26 Wvg-verzoek met betrekking tot (tijdig ingeschreven) koopoptieovereenkomsten werd afgewezen.[2]
 
Oordeel rechtbank
De rechtbank overweegt dat uit artikel 26 lid 1 Wvg volgt dat de gemeente de nietigheid kan inroepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie. Daaronder vallen niet alleen constructies waarbij de beschikkingsmacht en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate aan een derde zijn overgedragen, maar ook rechtshandelingen waarbij vervreemding plaatsvindt, zoals een koopovereenkomst, waarbij de rechtbank kortheidshalve verwijst naar een uitspraak van het Hof Den Haag uit 2005.[3]

De rechtbank stelt vast dat verkoper en koper op de hoogte waren van het aanstaande voorkeursrecht en dat zij de bedoeling hadden de daaraan verbonden aanbiedingsplicht te voorkomen. Reeds daaruit volgt dat de koopovereenkomst is gesloten met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente. Het beroep op de beschikking van de Hoge Raad uit 1999 wordt door de rechtbank verworpen, omdat in die zaak sprake was van overeenkomsten die waren ingeschreven vóórdat het voorkeursrecht in werking trad. Ten slotte, van strijd met het rechtszekerheidsbeginsel is volgens de rechtbank geen sprake, omdat de rechtshandeling is verricht in de wetenschap dat het voorkeursrecht zou worden ingevoerd met het doel de gevolgen daarvan vóór te zijn.

De rechtbank wijst het verzoek toe en verklaart de koopovereenkomst nietig.
 
Commentaar
Dit rechterlijk oordeel is naar mijn overtuiging om verschillende redenen onjuist.

In de eerste plaats stapt de rechtbank naar mijn mening wel erg gemakkelijk heen over de vraag, of een (enkele) koopovereenkomst überhaupt wel voor nietigverklaring in aanmerking kan komen. Zoals al opgemerkt, verwijst de rechtbank in dit verband naar een beschikking van het Gerechtshof Den Haag uit 2005. Daarin werden een koopovereenkomst en de daaruit voortvloeiende levering nietig verklaard met het argument dat artikel 26 Wvg geen onderscheid maakt tussen rechtshandelingen die wel en rechtshandelingen die niet onder het bereik van artikel 26 Wvg vallen. In 2008 echter heeft de Hoge Raad overwogen “dat naar de bedoeling van de wetgever alle rechtshandelingen die zodanig zijn opgezet dat geen vervreemding zal plaatsvinden gedurende het bestaan van het voorkeursrecht, doch waarbij de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate worden overgedragen aan een of meer  (rechts)personen, blootstaan aan vernietiging op grond van artikel 26 Wvg”.[4]

De rechtbank heeft dit oordeel van de Hoge Raad genegeerd. Daaraan kan worden toegevoegd dat de inwerkingtreding van een voorkeursrecht tot gevolg heeft dat de daarbij betrokken gronden onoverdraagbaar zijn geworden[5], wat de vraag opwerpt welk belang de gemeente erbij zou hebben om een koopovereenkomst, die de titel vormt voor een daaruit voortvloeiende levering (vervreemding), nietig te laten verklaren. Geen enkele notaris zal immers zijn medewerking verlenen aan een leveringshandeling in strijd met een gemeentelijk voorkeursrecht en als dat onverhoopt toch het geval mocht zijn, is als gevolg van de onoverdraagbaarheid, het eigendom niet op de koper overgegaan.
 
Ten tweede is en blijft natuurlijk de intrigerende vraag, hoe een rechtshandeling kan worden geacht de kennelijke strekking te hebben afbreuk te doen aan een voorkeursrecht dat nog niet in werking is getreden. De rechtbank lijkt zich daar niet al te zeer om te bekommeren en motiveert naar mijn smaak haar standpunt onvoldoende. Wat de rechtbank in feite doet, is aan de inwerkingtreding van het voorkeursrecht terugwerkende kracht toekennen, nu het voorkeursrecht pas van kracht is geworden nadat de koopovereenkomst blijkens de notariële registerverklaring de dag daarvóór tot stand kwam. Een dergelijke terugwerkende kracht vraagt om een gedegen onderbouwing, die echter ontbreekt.

Dat brengt ons op het derde punt van kritiek. Dat betreft het feit dat de rechtbank belang toekent aan de partijbedoeling. De eventuele bedoeling van partijen (in dit geval: om het in aantocht zijnde voorkeursrecht vóór te zijn) is echter niet meer relevant sinds de wijziging van de Wvg in 2002. Toen is immers het begrip "de kennelijke strekking" geabstraheerd van de partijbedoeling en geobjectiveerd door introductie van het criterium dat het moet gaan om een rechtshandeling waarbij beschikkingsmacht en economisch belang in enigerlei mate overgaan op een ander. De rechtbank besteedt mijns inziens ten onrechte geen enkele aandacht aan de beantwoording van de vraag, of blijkens de inhoud van de koopovereenkomst van een zodanige overgang van beschikkingsmacht en economisch belang bij de grond in de voorliggende situatie sprake is.    

In de vierde plaats wordt de beoordeling van het nietigverklaringsverzoek onnodig gecompliceerd door daarin de kwestie van de vrijstelling te betrekken. Het door partijen beoogde rechtsgevolg van de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers – namelijk de vrijstelling van de aanbiedingsplicht jegens de gemeente ingeval van een levering binnen zes maanden na inschrijving – is niet ingetreden door het enkele feit dat die inschrijving niet heeft plaatsgevonden vóór het tijdstip van inwerkingtreding van het voorkeursrecht. Wat partijen voor ogen stond is dus niet bereikt, omdat niet aan de wettelijke voorwaarde is voldaan. Rechtvaardigt dat een nietigverklaring? Ik zou menen van niet. De vraag of een wettelijke vrijstelling van de aanbiedingsplicht aan de orde is, staat namelijk los van het antwoord op de vraag of er reden is voor een nietigverklaring.
 
Conclusie
Het geheel overziende, denk ik dat de rechtbank had kunnen volstaan met de vaststelling dat het door partijen (kennelijk) beoogde doel van het verkrijgen van een vrijstelling van de aanbiedingsplicht niet is bereikt, maar dat er door de gemeente geen feiten of omstandigheden waren aangevoerd die tot nietigverklaring van de koopovereenkomst noopten. Voor zover de gemeente Bunnik met haar verzoek tot nietigverklaring beoogde te bereiken dat er geen vervreemding van de gronden buiten haar om zou plaatsvinden, levert de in deze zaak uitgesproken nietigverklaring de gemeente geen enkel voordeel op, omdat als gevolg van de inwerkingtreding van het voorkeursrecht vóór het tijdstip van inschrijving van de koopovereenkomst, de gronden bij voorgenomen vervreemding toch al eerst aan de gemeente te koop hadden moeten worden aangeboden.