De uitdagingen van de woningbouwopgave en de energie- en landbouwtransitie hebben onder meer tot gevolg dat gemeenten – naast verwerven – op grote schaal grond zullen uitgeven c.q. verkopen. Gemeenten hebben daardoor belang bij het
actualiseren van gronduitgiftevoorwaarden, waarmee kan worden bevorderd dat ruimtelijke ontwikkelingen tot stand komen in overeenstemming met de hedendaagse eisen die een gemeente daaraan wil stellen in het belang van de fysieke leefomgeving. Door de gronduitgiftevoorwaarden te actualiseren wordt ook (meer) aansluiting gezocht bij de bestaande interne processen en regelgeving. Het actualiseren van de gronduitgiftevoorwaarden draagt ook bij aan het invullen van de mededingings- en transparantievereisten bij gronduitgifte door gemeenten die de Hoge Raad heeft gesteld in het Didam-arrest van 26 november 2021. In deze blog benoemen wij een aantal aandachtspunten die in de praktijk relevant zijn om te komen tot zorgvuldig afgewogen, geactualiseerde gronduitgiftevoorwaarden.
Hoofdovereenkomst en algemene gronduitgiftevoorwaarden
Bij het actualiseren van gronduitgiftevoorwaarden is het relevant om onderscheid te maken tussen de hoofdovereenkomst en de bijbehorende algemene gronduitgiftevoorwaarden.
In de
hoofdovereenkomst worden de essentiële onderdelen vastgelegd: welke grond wordt uitgegeven en tegen welke gronduitgifteprijs. Daarnaast kunnen afspraken worden vastgelegd die betrekking hebben op de specifieke gebiedsontwikkeling, zoals bijvoorbeeld prestatieafspraken over duurzaamheid, afspraken over landschappelijke inrichting en het voorkomen van speculatie.
In de
algemene gronduitgiftevoorwaarden worden standaardbepalingen opgenomen die gemeenten bij vrijwel iedere gronduitgifte gebruiken. Zoals afspraken over betaling, (juridische) levering, risico, (vervroegde) ingebruikneming, bodem, bouwrijp maken van de grond, over- en ondermaat, waarborgsom, niet-nakoming van verplichtingen, totstandkomingsvoorbehoud, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen.
Aansluiting op bestaande interne processen
Het is verder van belang dat de inhoud van de hoofdovereenkomst en de algemene gronduitgiftevoorwaarden aansluit op de interne processen van de betreffende gemeente. Dat gaat dan om de wijze van besluitvorming en de manier waarop een gemeente omgaat met bijvoorbeeld bodemonderzoek, bouwrijp maken, vervroegde ingebruikneming en het aanwijzen van kadastrale grenzen. Deze processen kunnen door de jaren heen veranderd zijn. Door het actualiseren van hoofdovereenkomst en de algemene gronduitgiftevoorwaarden kan de inhoud daarvan weer worden afgestemd op de bestaande interne processen.
Sturing fysieke leefomgeving door het stellen van bijzondere voorwaarden
Dat een gemeente eigenaar is van de te ontwikkelen grond, brengt mee dat een gemeente aan verkoop bijzondere voorwaarden kan stellen die de kwaliteit van fysieke leefomgeving kunnen verhogen. Zo kunnen specifieke duurzaamheidsafspraken worden gemaakt, bijvoorbeeld over de aanleg van groen, het plaatsen van laadpalen en het opwekken van zonne-energie. Kopende partijen kunnen met elkaar worden verbonden door middel van samenwerkingsverbanden zoals parkmanagement, of er kunnen afspraken worden gemaakt over het beheer van openbaar gebied en de openstelling van wandelgebieden.
Onderhandelen over gronduitgifte is voor gemeenten dus bij uitstek het moment om sturing te geven aan de voorgestane wijze van een locatie- of gebiedsontwikkeling. Het staat partijen vrij om, op basis van vrijwilligheid, afspraken te maken. In sommige gevallen stelt het publiekrecht wel grenzen. Zo volgt uit artikel 122 Woningwet dat een gemeente geen afspraken mag maken die afwijken van het Bouwbesluit. Dat sluit echter afspraken over landschappelijke kwaliteit, veiligheid en duurzaamheid niet uit.
Een aantal andere bepalingen vergt ook altijd (extra) juridische aandacht, zoals de verhouding tussen bouwplichten en het aanbestedingsrecht en de verhouding tussen een boetebeding en het recht op nakoming, schadevergoeding en/of ontbinding.
Tot slot
Door het hanteren van gronduitgiftevoorwaarden kunnen gemeenten sturing geven aan de wijze waarop ruimtelijke ontwikkelingen tot stand komen. Het is zinvol om de gehanteerde voorwaarden periodiek tegen het licht te houden en zo nodig te actualiseren.
In deze blog hebben wij enkele aandachtpunten benoemd die wij in onze praktijk tegenkomen. Voor vragen of meer informatie, staan
wij u graag te woord.