Geschreven door Diana Frikkee en Peter Overwater en verschenen in het Land- en Tuinbouwbulletin van januari 2020
Probleemstelling
Het door handelaren voor de agrarische waarde kopen van percelen agrarische grond, die dan opknippen in kleine stukken en verkopen voor een te hoge niet marktconforme prijs wordt algemeen beschouwd als misleiding en oplichting.
Aangezien dat plaats vindt op basis van een samenstel van suggestieve uitingen, maar in samenhang onjuiste informatie gericht op een mogelijk lucratieve (stedelijke) ontwikkeling. Oplichting misschien niet zozeer in strafrechtelijke-, maar zeker wel in civielrechtelijke, morele zin. Dit fenomeen bestaat al langer en de AFM en anderen waarschuwen er ook al jaren voor. Het komt echter steeds meer voor, met inmiddels voor de maatschappij ontwrichtende gevolgen.
Prijsontwikkeling grond
Voor een goed begrip van dit probleem dient onderstaand overzicht betreffende de waarde en waardeontwikkeling van grond.
Uitgangspunt is dat het overgrote deel van de grond in Nederland agrarisch wordt gebruikt en ook planologisch een agrarische bestemming heeft. De gemiddelde agrarische grondwaarde bedraagt momenteel ca. € 64.000,- per ha, ofwel € 6.40 per m².
Sommige percelen grond die agrarisch in gebruik zijn hebben door hun ligging, bijvoorbeeld tegen bebouwing dan wel door planvorming een niet agrarische meerwaarde c.q. verwachtingswaarde. Als de bestemming bijvoorbeeld van agrarisch in een lucratieve bestemming als woningbouw of bedrijventerrein lijkt te gaan veranderen, wordt de grondprijs hoger. Op basis van ervaring denken wij dat het gaat om een range van € 10,- tot € 60,- tot per m². In het geval van een niet lucratieve bestemming als infrastructuur of natuur wordt de grondprijs lager dan de agrarische waarde.
Het bepalen van het aanwezig zijn van verwachtingswaarde en zo ja van de hoogte, wordt gebaseerd op meerdere factoren. Zo kan grond wel dicht bij bebouwing liggen, maar als er een provinciale of rijksweg tussen ligt zal er veelal geen sprake zijn van een meerwaarde. Ook hangt verwachtingswaarde af van te verwachten planologische ontwikkelingen. Als er ter plaatse bijvoorbeeld sprake is van een relatief kleine vraag naar woningen (krimpgebied) en de plannen ook op langere termijn zien op een eventuele uitbreiding aan de andere kant van het dorp, zal er ook geen sprake zijn van een nu op geld te waarderen verwachtingswaarde.
De hoogste waarde krijgt grond als zeker is dat er een lucratieve bestemming als woningbouw of bedrijventerrein aan zal worden gegeven. Op basis van ervaring denken wij dat het gaat om een range van € 60,- tot € 100,- per m², spreekwoordelijke uitzonderingen daargelaten.
Als de bestemming is gewijzigd verandert de grond in bouwgrond ook door investeringen in bouwrijp maken en infrastructuur.
In het geval van handelaren die grond opsplitsen in kleine percelen, worden op basis van een samenstel van mededelingen (veel) hogere prijzen gevraagd en betaald dan de werkelijke marktwaarde. Waardoor grondhandelaren dus meer geld ontvangen dan dat de waarde van de grond rechtvaardigt en kopers te veel betalen.
Omvang van het probleem
Volgens onderzoek van het Financieele Dagblad (gepubliceerd in april 2019 in het artikel Grondspeculatie in Nederland: vergeefs wachten op hijskranen) vindt op meer dan 500 locaties in Nederland grondspeculatie plaatst. “Handelaren als Grondgedachte verkochten talloze stukjes ‘lauwe’ of ‘warme’ grond waarvan werd gesuggereerd dat er in de toekomst op gebouwd mag worden, maar waarvan dat lang niet zeker is”. In totaal ging het toen om zo’n 2.300 ha bos- en landbouwgrond, berekende geo-informatiespecialist Esri Nederland op verzoek van het FD. Vaak zijn de percelen kleiner dan 1.000 of zelfs 100 m2, ook komt het voor dat kleine percelen gezamenlijk eigendom van een flink aantal eigenaren zijn. Volgens het artikel gaat het om meer dan 10.000 eigenaren, meer dan 27.000 kavels en er zou meer dan € 700.000.000,- in omgaan.
Werkwijze grondhandelaren
Grondhandelaren kopen percelen agrarische grond voor de agrarische waarde. Het komt voor dat zij eerst in privé dan wel via een vennootschap kopen en de grond dan veel duurder doorverkopen aan een andere BV (indirect) die ook hun eigendom is. Dan verkoopt de handelaar de grond in kleine stukken aan consumenten. De mogelijkheid tot koop wordt, via websites kenbaar gemaakt. Potentiele kopers wordt gevraagd zich aan te melden met hun gegevens, waarna zij telefonisch worden benaderd door medewerkers van de handelaren. De persoonlijke ervaring van mensen met verstand van de grondmarkt is dat deze verkoop pogingen zeer indringend, aanhoudend zijn en dat de nadruk wordt gelegd op een mogelijke lucratieve ontwikkeling. Waarvan niet in redelijkheid uitgegaan kan worden, dan wat de gevraagde prijs niet rechtvaardigt.
Wat is het probleem?
a. Grondhandelaren verdienen ten onrechte geld, want hun verdiensten zijn gebaseerd op een samenstel van suggestieve uitingen die in samenhang onjuist is. Daarbij komt dat zij zich ook vaak de (pacht) opbrengsten van de grond voorbehouden, wat niet logisch is als je grond hebt verkocht.
b. Kopers betalen te veel geld. Dat is natuurlijk allereerst de verantwoordelijkheid van de kopers zelf, maar zij worden daartoe verleid door onjuiste informatie en vaak indringende (telefonische) verkooppogingen.
c. In geval van successie is de vraag wat nu de waarde is. De fiscus zal kunnen verwijzen naar de aankopen ter plaatse door de consumenten. Maar waar het gaat om agrarische grond zonder verwachtingswaarde is de waarde minder dan agrarisch door de complexe eigendomssituatie. Ons kantoor wordt in de praktijk inmiddels regelmatig benaderd door erfgenamen en adviseren in het algemeen een waarde van nihil op te geven voor de successie.
d. Doordat de eigendomssituatie enorm gecompliceerd wordt gemaakt met verschillende vormen van eigendom (gezamenlijk dan wel individueel), er wordt opgesplitst in extreem kleine oppervlakten tot 6 m² toe en er geen opdracht wordt gegeven tot uitmetingen, ‘vervuilt’ de basisregistratie kadaster doordat dan niet duidelijk is wie nu exact de eigenaar is. Het Kadaster merkt hierover op haar website op: ‘Inmiddels vinden er doorverkopen plaats en vererven de betreffende beleggingspercelen. Een sneeuwbaleffect lijkt onafwendbaar: steeds meer gerechtigden die steeds minder goed weten aan te wijzen waar de grenzen liggen. Een uiterst ongewenste situatie! ‘.
e. Ook voor waterschappen wordt hierdoor het opleggen en innen van waterschapsbelasting bemoeilijkt.
f. Er is sprake van veelal ondoorzichtige geldstromen, van belang in relatie tot het momenteel belangrijke onderwerp van maatschappelijke ontwrichting en vastgoed. Ook levert dit voor notarissen een probleem op waar zij moeten voldoen aan zeer zware eisen wat betreft de informatie voorziening aan kopers.
De vraag rijst hierbij of notarissen wel mogen, zouden moeten willen mee werken aan dit soort praktijken?
g. Een versnipperd eigendom belemmert de agrarische ontwikkeling van een gebied, omdat ook als het een agrarisch perceel zonder verwachtingswaarde betreft, het perceel wordt onttrokken aan de reguliere agrarische grondmarkt.
h. Als de uitzondering de regel zou bevestigen en een locatie wel zou worden ontwikkeld ofwel voor niet lucratieve bestemmingen als een rijksweg of natuur dan wel voor wel lucratieve bestemmingen voor woningbouw of bedrijventerrein, wordt die ontwikkeling bemoeilijkt door de complex gemaakte eigendomssituatie.
Dit staat op zich niet aan ontwikkeling in de weg, er kan daarvoor door de overheid gebruik gemaakt worden van de grondbeleidsinstrumenten (kostenverhaal, voorkeursrecht vestigen en onteigenen). Maar dit leidt tot extra maatschappelijke kosten waarvan natuurlijk geprobeerd zal worden die op de grondeigenaren te verhalen.
Rol AFM
Gezien het feit dat hier een maatschappelijk onwenselijke situatie aan de orde is met als kern dat handelaren op basis van onjuiste informatie consumenten er toe brengen te veel te betalen voor het beleggingsproduct grond, valt dit onder de verantwoordelijkheid van de AFM. De AFM heeft in het verleden ook gewaarschuwd voor deze praktijken en boetes opgelegd aan handelaren. Maar zij stelt nu geen actieve rol te kunnen spelen omdat het aanbod door de handelaren op één aspect niet zou voldoen aan het zijn van beleggingsobject. Als een koper zelf beheert kwalificeert de grond volgens de AFM niet als beleggingsobject en als de grondeigenaar niet zelf beheert wel. De AFM gaat ervan uit dat doordat de handelaren hun voorwaarden hebben gewijzigd, zodanig dat zij niet meer het beheer voorbehouden bij verkoop het verkregen eigendom niet kwalificeert als beleggingsobject, de transacties niet vallen onder haar toezicht. Echter een blik op de site Boer&Bunder leert dat de grond vaak nog agrarisch wordt gebruikt en dat gebeurt niet in opdracht van de grondeigenaren. Gezien de omvang van het maatschappelijk probleem lijkt het niet juist dat de AFM op basis van dit argument dit standpunt inneemt en terzake niet optreedt.
Belang voor de praktijk
Natuurlijk is het allereerst de verantwoordelijkheid van de kopers zelf om wel of niet te kopen. Ook kan het zijn dat het belang van het verkopen van een eigenaar voor de agrarische waarde met een plus het individueel te behartigen belang is. Als deskundigen is het goed om weet te hebben van en alert te zijn op dit soort maatschappelijk ongewenste ontwikkelingen. Met als dilemma of je er wel of niet aan wilt meewerken.