Didam: wordt de uitzondering de regel?

Didam: wordt de uitzondering de regel?
Toen het Didam-arrest van 26 november 2021 over
grondverkoop door de overheid verscheen, veroorzaakte
dat in het begin veel onrust. Sommigen vroegen zich af, of één-op-één verkooptransacties voortaan taboe zouden zijn, omdat de openbare selectieprocedure tot maatstaf was verheven. In het arrest zelf echter werd al een duidelijke uitzondering op de hoofdregel geformuleerd voor het geval op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs aangenomen mag worden dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. De uitspraken van lagere rechters die sinds het geruchtmakende arrest van de Hoge Raad verschenen zijn, laten nu zien dat die uitzondering vaak aan de orde is en, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, meestal ook in stand blijft of kan blijven. 

In oktober verschijnt in het Land- en Tuinbouwbulletin nr. 10 een artikel met mijn commentaar op de verschillende casusposities van de zaken waarin uitspraak is gedaan (dit artikel zal in zijn geheel verschijnen in de volgende nieuwsbrief).

Op deze plaats vat ik de huidige stand van zaken op basis van de negen inmiddels gepubliceerde uitspraken als volgt samen:

1. Overeenkomst gesloten vóór 26 november 2021, er is nog geen uitvoering aan gegeven. Alleen in de zaak Nieuwegein oordeelt de rechtbank expliciet dat het Didam-arrest niet méér doet dan invulling geven aan bestaand recht; de gemeente wordt in de gelegenheid gesteld haar voornemen tot verkoop aan Shell alsnog op een voor ieder kenbare wijze bekend te maken. In de zaken Bergeijk en Beverwijk spreken de rechtbanken daarentegen wél van ‘nieuw recht’. Daarbij speelt het vertrouwensbeginsel een rol, respectievelijk de omstandigheid dat de betrokkenen al een eerder contract met de overheid hadden en investeringen hadden gedaan. 
2. Naarmate de overheid de keuze voor een bepaalde gegadigde beter kan rechtvaardigen door die keuze te relateren aan vastgestelde beleidskaders, is de rechter er eerder van te overtuigen dat die gegadigde kan worden beschouwd als ‘enige serieuze gegadigde’ (Almere).
3. Aantoonbaar gedane toezeggingen door de overheid, ook al dateren zij van geruime tijd geleden, kunnen rechtvaardigen waarom die overheid als eerste met die gegadigde in overleg treedt over de gronduitgifte (Oldamt).
4. Een gegadigde kan ook kwalificeren als ‘de enige serieuze gegadigde’ die voor de aankoop in aanmerking komt, als een andere gegadigde met wie de overheid eerder in onderhandeling was getreden, formeel en/of feitelijk ‘is afgehaakt’ (Bergeijk).
5. De overheid moet mededingingsruimte bieden indien meerdere gegadigden ‘enige vorm van interesse’ hebben laten blijken; niet nodig is dat zij gelijkwaardige plannen presenteren (Nieuwegein).  
6. Een inschrijvingsprocedure voor bouwkavels waarbij objectieve, toetsbare en redelijke criteria worden gehanteerd geeft de hoogste bieder(s) voorrang boven anderen, de gemeente mag dan niet halverwege onder gelijktijdige stopzetting van de eerste, een tweede inschrijvingsprocedure op een andere grondslag starten. Dat is in strijd met het vertrouwensbeginsel (Zevenaar).
7. Als niet het college van burgemeester en wethouders, maar de gemeenteraad uiteindelijk beslist over de verkoop, is de gemeenteraad evenzeer aan de regels van het Didam-arrest gebonden (Montferland).
8. Hoewel het Didam-arrest betrekking heeft op grondverkoop door de overheid, toont de tot op heden verschenen jurisprudentie aan dat de Didam-doctrine óók van toepassing is op andere vormen van gronduitgifte, zoals grondruil en verhuur. Verder bevat de zaak Almere een voorzichtige indicatie dat de door de Hoge Raad geformuleerde regels ook relevantie hebben voor bouwclaim-achtige situaties.
9. In de praktijk zal het veelal zo gaan dat door de betrokken overheid eerst wordt onderzocht, of op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria voor de desbetreffende gronduitgifte zich slechts één bepaalde, serieuze gegadigde aandient. Is dat het geval, dan moet het voornemen om met die gegadigde te contracteren, goed worden gemotiveerd en tijdig voorafgaand aan de uitgifte worden gepubliceerd. De gemeentelijke website is daarvoor het meest aangewezen medium. Het is verstandig om daarbij voor eventuele bezwaarmakers een maximale termijn te vast te stellen, waarbinnen zij tegen de voorgenomen verkoopbeslissing een kort geding kunnen aanspannen, met de vermelding dat als niet binnen die termijn een kort geding aanhangig wordt gemaakt, het recht om nog bezwaar te maken is komen te vervallen (vervaltermijn). Vrij algemeen wordt aangenomen dat een termijn van 20 kalenderdagen volstaat.
10. De rechter toetst de gronduitgifte marginaal: heeft het betrokken bestuursorgaan met inachtneming van de regels van het Didam-arrest in redelijkheid tot zijn besluit kunnen komen?

Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:2017 (Nieuwegein)
Rechtbank Noord-Holland 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:7046 (Beverwijk)
Rechtbank Midden-Nederland 22 augustus 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3350 (Almere)
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 26 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:6448 (Oldambt)
Rechtbank Oost-Brabant 8 juli 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:2962 (Bergeijk​)
Rechtbank Gelderland 22 juni 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:3065 (Zevenaar)
Rechtbank Gelderland 25 augustus 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:5141 (Zevenaar)
Rechtbank Gelderland 6 april 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:1618 (Montferland​)