(Herziening) erfpachtovereenkomst en algemene erfpachtvoorwaarden
Het recht van erfpacht is geregeld in titel 7 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek ('BW'). Dat betreft deels dwingend recht. Wanneer partijen bij het overeenkomen van een recht van erfpacht geen aanvullende c.q. afwijkende voorwaarden overeenkomen, dan gelden de algemene regels van het BW. Maar partijen hebben een ruime contractsvrijheid. Dat maakt het belang groot om goede afspraken te maken en die eenduidig en controleerbaar te formuleren.
Als de bloot eigenaar en de erfpachter overeenkomen dat voor het recht van erfpacht een canon verschuldigd is, dan kunnen zij aanvullende afspraken maken over de betaling. Zo kunnen zij afspreken dat de erfpachter maandelijks of jaarlijks een bedrag aan canon dient te betalen. Ook kunnen zij afspreken dat de canon voor een bepaalde periode (tijdvak) wordt afgekocht. In de praktijk geniet afkoop van canon voor de erfpachter vaak de voorkeur. Andere relevante bepalingen over de canon hebben meestal betrekking op de indexering en de herziening daarvan. De periodieke herziening van de canon leidt in de praktijk nogal eens tot discussie. Zo ontstaan er vaak problemen omdat de hoogte van de canon is gekoppeld aan de waarde van de grond, de canon conform de overeenkomst na een lange tijd herzien wordt en in die periode de grondwaarde aanzienlijk gestegen is.
In de akte van vestiging kunnen de bloot eigenaar en de erfpachter ook afspraken maken over de voorwaarden die gelden voor het recht van erfpacht. Zo kan het gebruik van de grond worden beperkt ten opzichte van de mogelijkheden die het publiekrecht biedt. Ook kunnen partijen afspraken maken over mogelijke vergoeding of sloop van de opstallen bij het eindigen van het recht van erfpacht.
Vaak wordt in de erfpachtovereenkomst verwezen naar algemene voorwaarden danwel algemene bepalingen van de bloot eigenaar. Dit zijn voorwaarden die niet voor ieder afzonderlijk object worden opgesteld, maar die de bloot eigenaar hanteert voor alle gronden die hij in erfpacht uitgeeft. Door de algemene erfpachtvoorwaarden van toepassing te verklaren in de erfpachtovereenkomst, dienen partijen zich niet alleen aan de voorwaarden van de erfpachtovereenkomst te houden, maar ook aan de algemene erfpachtvoorwaarden.
In de erfpachtovereenkomst en/of de algemene erfpachtvoorwaarden kan geregeld zijn dat de afspraken tussen partijen periodiek worden herzien. Een gebruikelijk moment daarvoor is tussentijds, na afloop van een tijdvak van het recht van erfpacht, maar ook andere momenten zijn mogelijk, bijvoorbeeld bij verlenging van het erfpachtrecht.
Over de herziening van de voorwaarden die het recht van erfpacht beheersen dienen partijen overeenstemming te bereiken. De erfpachtovereenkomst en/of de algemene erfpachtvoorwaarden voorzien daarom vaak in een geschillenregeling voor het geval partijen het niet eens kunnen worden over herziening van de voorwaarden. Vaak worden in dat geval drie deskundigen benoemd, die een bindend advies geven over de herziening van (een deel van) de voorwaarden.
Wij adviseren u graag bij het opstellen van erfpachtovereenkomsten, erfpachtvoorwaarden voor erfpachtovereenkomsten en algemene voorwaarden of bij geschillen over de aanpassing van de erfpachtvoorwaarden. Ook kunnen wij u bijstaan met uitleg, raad en daad. Neem contact met ons op.