Erfpacht

Bij erfpacht wordt het volle eigendom van een onroerende zaak ('de grond') gesplitst in het bloot eigendom van de eigenaar ('de bloot eigenaar') en het recht van erfpacht van de erfpachter. Het recht van erfpacht geeft een erfpachter de bevoegdheid om de grond, eigendom van een ander, te houden, te gebruiken, over te dragen aan een koper en een hypotheekrecht op te vestigen. Met als verplichting om een (periodieke) geldsom – de canon – te betalen aan de bloot eigenaar. Erfpacht wordt zowel in het landelijke als stedelijke gebied gebruikt. 

Van oudsher gebruikten overheden erfpacht om grondgebruik te reguleren en om te profiteren van de waardestijging van grond. Het reguleren is voor een belangrijk deel overgenomen door de invoering van publiekrechtelijke regelingen en de huidige grondbeleidsinstrumenten. Dit laat onverlet dat als aanvulling op de grondbeleidsinstrumenten overheden toch nog gebruik maken van erfpacht voor het realiseren van ruimtelijke doelstellingen, ook door de inzet van erfpacht als financieringsinstrument. Met als bijzonder kenmerk van erfpacht: contractsvrijheid en ruimte voor maatwerk.

Bestaande erfpachtrechten

Hier is van belang het door de overheid gebruik maken van de mogelijkheden die het erfpachtrecht biedt en door het voeren van een goed beheer. Dit ziet op het (tijdig) gebruik maken van indexerings- of herzieningsmogelijkheden, gebruiksbepalingen, toestemmingsvereisten, eerste recht van koop en de (tussentijdse) beëindigingsmogelijkheden. Daarnaast is het vaak van belang algemene erfpachtvoorwaarden (tijdig) aan te passen.

Nieuwe erfpachtrechten

Nieuwe erfpachtrechten worden gevestigd om invloed uit te oefenen op de woningmarkt, industrie- en bedrijventerreinen, natuur, landbouw en specifieke (maatschappelijke) bestemmingen. Relatief nieuw is dat erfpacht ook wordt ingezet als financieringsinstrument gericht op het mogelijk maken van ontwikkelingen.

Onze dienstverlening kan bestaan uit:

• Algemene advisering over concrete vragen met betrekking tot bestaande erfpachtrechten;
• Een analyse maken van de mogelijkheden die bestaande erfpachtrechten bieden en hoe daar verder mee om te gaan;
• Het adviseren over het of en zo ja, onder welke voorwaarden uitgeven van een nieuw erfpachtrecht;
• Het (eventueel als hoofdstuk in een Nota Grondbeleid) schrijven van een beleidsstuk over het toepassen van erfpacht. 
   

Bij het opstellen van een erfpachtovereenkomst en de notariële akte waarmee het erfpachtrecht wordt gevestigd hebben partijen een ruime contractsvrijheid over de voorwaarden van het erfpachtrecht. Dat maakt het belang groot om goede afspraken te maken en die eenduidig en controleerbaar te formuleren. Vaak wordt er over de voorwaarden onderhandeld door partijen. Wij kunnen u bijstaan tijdens deze onderhandelingen en het opstellen van erfpachtovereenkomsten, bijbehorende algemene voorwaarden of bij geschillen over de aanpassing van de erfpachtvoorwaarden.

Zowel de bloot eigendom van een in erfpacht uitgegeven onroerende zaak als het daarop gevestigde recht van erfpacht vertegenwoordigt een waarde. De bloot eigendom en het recht van erfpacht kunnen gedurende de looptijd van het recht afzonderlijk worden verkocht. De waarde is mede afhankelijk van de nog resterende duur van het recht van erfpacht en van de verlengingsmogelijkheden. De erfpachtovereenkomst bevat mogelijk voorwaarden voor de verkoop en de daarbij te volgen procedure. Zo kan bepaald zijn dat de bloot eigenaar een eerste recht van koop heeft op het recht van erfpacht, of dat de bloot eigenaar de eigendom eerst aan de erfpachter te koop dient aan te bieden. Dergelijke voorwaarden, de resterende duur van het recht en de markt bepalen de waarde van de bloot eigendom en van het erfpachtrecht.

Onze taxateurs hebben ruime ervaring met het taxeren van de waarde van de bloot eigendom en van erfpachtrechten, zowel in het landelijk als het stedelijk gebied. Ook hebben onze taxateurs ruime ervaring met het taxeren van de marktconforme erfpachtcanon, zowel bij eerste uitgifte van het recht van erfpacht als bij indexering en herziening van de canon.

In de meeste gevallen voorzien de erfpachtvoorwaarden in een geschillenregeling, voor het geval er een geschil tussen partijen ontstaat. Een dergelijk geschil heeft vaak betrekking op onenigheid over herziening van de door de erfpachter te betalen (periodieke) geldsom (de 'canon'). Ook kan discussie ontstaan over de waarde van de bloot eigendom wanneer de erfpachter de bloot eigendom te koop aangeboden krijgt of aangeeft de bloot eigendom te willen kopen.

In erfpachtovereenkomsten is vaak bepaald dat een geschil beslecht dient te worden door drie onafhankelijke deskundigen. De bloot eigenaar mag dan één deskundige aanwijzen en de erfpachter ook. Deze twee deskundigen benoemen dan vervolgens een derde deskundige, die veelal optreedt als onafhankelijk voorzitter van deze deskundigencommissie. De deskundigencommissie beslecht het geschil door het opstellen van een bindend advies.

Onze experts treden regelmatig op als lid of voorzitter van een deskundigencommissie erfpacht. Wij weten welke eisen in de rechtspraak aan een bindend advies in het kader van een recht van erfpacht worden gesteld. Omdat wij niet alleen de juridische kennis in huis hebben, maar ook over taxatie-technische kennis beschikken, kunnen wij u op goede en efficiënte wijze adviseren over erfpachtgeschillen. Daarbij besteden wij ook aandacht aan het horen van partijen over hun visie op het geschil en de voorwaarden die de wet stelt aan geschillenbeslechting.