In de nieuwsbrief van september 2020 heeft mijn kantoorgenoot gewezen op valkuilen bij het vestigen van een voorkeursrecht op basis van de
Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Ook zijn handvatten geboden om deze valkuilen te vermijden. Naar aanleiding hiervan hebben wij nadere vragen gekregen over de wettelijke grondslag voor vestiging van een voorkeursrecht. In dit blog wordt - in vervolg op deze eerdere blog – hierop ingegaan en ook weer tips geboden om ook hier valkuilen te vermijden. Daartoe worden eerst de grondslagen voor de vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht beschreven.
Wettelijke grondslagen
De grondslagen voor de vestiging van een voorkeursrecht staan beschreven in de artikelen 3, 4 en 5 van de Wvg en op basis van artikel 6 Wvg kan een voorlopig voorkeursrecht gevestigd worden.
Artikel 3 Wvg
Voor een aanwijzing op basis van artikel 3 Wvg komen gronden in aanmerking waaraan in het bestemmingsplan of inpassingsplan een niet-agrarische bestemming is toegekend en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan. Een besluit op basis van artikel 3 Wvg vervalt van rechtswege tien jaar na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan onderscheidelijk het inpassingsplan.
Artikel 4 Wvg
Voor een aanwijzing op basis van artikel 4 Wvg komen gronden in aanmerking die zijn begrepen in een structuurvisie, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming en waaraan bij de structuurvisie een niet-agrarische bestemming is toegekend en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan. Of gronden die zijn aangewezen als moderniseringsgebied als bedoeld in artikel 3.5 Wro, ongeacht of het gebruik van de gronden in die gebieden al dan niet afwijkt van die visie. Die laatste optie komt in de praktijk weinig voor. Een besluit tot aanwijzing op basis van artikel 4 Wvg vervalt van rechtswege drie jaar na dagtekening van dat besluit, tenzij voordien een bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld.
Artikel 5 Wvg
Dit artikel betreft gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan of structuurvisie, maar waarbij aan de gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. Een besluit tot aanwijzing op basis van artikel 5 Wvg vervalt van rechtswege drie jaar na dagtekening van dat besluit, tenzij voordien een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld.
Artikel 6 Wvg
Burgemeester en wethouders kunnen gronden waaraan een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming voorlopig aanwijzen op basis van dit artikel. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing op basis van artikel 3, 4 en 5 Wvg in werking treedt.
Een planologisch meer specifieke grondslag gaat vóór een minder specifieke grondslag. Dus als een voorkeursrecht gevestigd kan worden op basis van artikel 3 (een bestemmingsplan), gaat dat voor een artikel 4 (structuurvisie) of 5 (geen planologische onderlegger) vestiging en een artikel 4 vestiging met als grondslag een structuurvisie gaat voor een artikel 5 vestiging als er nog geen sprake is van een planologische onderlegger.
Valkuil: Uitwerkingsplan
Biedt een uitwerkingsplan van een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht (moederplan) een grondslag voor de vestiging van een voorkeursrecht?
Bij een bestemmingsplan kan worden bepaald dat met inachtneming van de bij het plan te geven regels burgemeester en wethouders het plan moeten uitwerken (artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening (Wro). Een uitwerkingsplan is per definitie van een latere datum dan het moederplan, immers het is een uitwerking daarvan. Men zou kunnen denken dat een uitwerkingsplan een meer specifieke grondslag kan bieden voor een voorkeursrecht. Een uitwerkingsplan kan daarvoor op zichzelf geen grondslag bieden. Voor de grondslag moet dan teruggegaan worden naar het moederplan, het globale bestemmingsplan (met uitwerkingsplicht). Dat plan hoeft nog niet uitgewerkt te zijn. Als de nieuwe ontwikkeling niet past in het huidige bestemmingsplan, is het advies om tot een herziening van het bestemmingsplan over te gaan en dit op basis van artikel 3.1 Wro vast te stellen. Een herziening van een bestemmingsplan geldt als nieuw bestemmingsplan en kan op basis van artikel 3 Wvg een grondslag bieden ervan uitgaande dat verder aan de formele vereisten voor vestiging wordt voldaan. Vooruitlopend hierop kan een voorkeursrecht gevestigd worden op basis van artikel 6 (voorlopige aanwijzing) gevolgd door artikel 4 of 5 Wvg.
Valkuil: 'Oud' bestemmingsplan
Kan een bestemmingsplan dat al jaren geldig is een grondslag voor een aanwijzing bieden?
De werkingsduur van een voorkeursrecht op basis van een bestemmingsplan is volgens artikel 9 Wvg tien jaar na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Als een bestemmingsplan meer dan tien jaar geleden in werking is getreden, kan dit plan geen grondslag meer bieden, omdat de werkingsduur van het voorkeursrecht daaraan gekoppeld is. Als een bestemmingsplan bijvoorbeeld al vijf jaar in werking is getreden, zou dit plan een grondslag kunnen bieden als de bestemmingen binnen de resterende werkingsduur van het bestemmingsplan kunnen worden gerealiseerd en mits het gaat om een niet-agrarische bestemming en het huidige gebruik afwijkt van het plan.
Met andere woorden, het antwoord op bovenstaande vraag hangt sterk af van de leeftijd van het geldende bestemmingsplan en het feit of de bestemmingen binnen de resterende werkingsduur van het bestemmingsplan gerealiseerd kunnen worden.
Valkuil: voldoende tijd om reactie op zienswijzen in de raadsstukken te verwerken
Gemeenten hebben voldoende tijd nodig voor het in procedure brengen van beleidsstukken. De tijd dat de stukken uitgeprint konden worden en met enkele dagen in de raadsvergadering konden worden gebracht , is voorbij. Soms worden uitzonderingen gemaakt, maar in de regel dienen de stukken minimaal vier tot zes weken voor raadsbehandeling in het digitale systeem ingevoerd te worden. Aandachtspunt is dat binnen die termijn ook een reactie op de binnengekomen zienswijzen op het voornemen tot het vestigen van het voorkeursrecht door de raad dient te zijn geformuleerd voor raadsbehandeling. De tijd tussen het einde van de termijn voor het indienen van zienswijzen en het aanleveren van de reactie op de zienswijzen is vaak heel krap. Met die doorlooptijd dient rekening gehouden te worden bij bestendiging van het voorkeursrecht.
Tot slot
In dit blog zijn enkele valkuilen benoemd van een aanwijzing van gronden waarop het voorkeursrecht van toepassing wordt verklaard voor zover deze liggen in een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht dan wel in een 'oud'(er) in werking getreden bestemmingsplan. Daarnaast is de planning van collegebesluit en raadsbesluit van belang in verband met de benodigde tijd voor een reactie op de zienswijzen. Indien u van plan bent om als gemeente een voorkeursrecht te vestigen kijken wij graag met u mee of kunnen wij u ontzorgen door de gehele vestigingsprocedure turnkey aan te bieden. U kunt hiervoor
contact met ons opnemen.