Uit de praktijk: aanleg hoogspanningsverbinding, planschade en erfpacht

Op een uitgeefbaar bedrijventerrein is door de Minister
van Economische Zaken en de Minister van Infrastructuur
en Milieu (thans Infrastructuur en Waterstaat) op 4 november 2016 Inpassingsplan 'Zuid-West 380 kV west' vastgesteld, dat de aanleg van een bovengrondse 380 kV-hoogspanningsverbinding mogelijk maakt. Ter plaatse van de toekomstige leiding wil een bedrijf grond aankopen voor het uitbreiden van de fabriek die op het aangrenzende perceel gevestigd is. Gezien de ligging van de huidige fabriek is uitbreiding onder de beoogde hoogspanningsverbinding de meest voor de hand liggende keuze.

Waardevermindering en zakelijk recht

Als gevolg van de nieuwe dubbelbestemming en de aanleg van de hoogspannings-verbinding zal de grond in waarde verminderen. Er vinden thans onderhandelingen met TenneT plaats voor het vestigen van een zakelijk recht en de vergoeding van de schade.

In het planschaderecht komt de waardevermindering van de grond alleen de eigenaar toe die op het moment van in werking treden van het inpassingsplan de aanleg van de hoogspanningsverbieding niet kon voorzien. Dit geldt alleen voor de verkoper en niet meer voor de huidige koper.

De ondernemer heeft er belang bij om rechtstreeks met TenneT afspraken te maken over het te vestigen zakelijk recht, vanwege de bepalingen van TenneT dat toekomstschade alleen vergoed wordt aan diegene met wie zij in eerste instantie het betreffende zakelijk recht is overeengekomen. Wachten tot een onherroepelijk inpassingsplan omwille van de vergoedbaarheid van de waardevermindering van de grond was voor de onderneming vanuit bedrijfseconomisch belang gezien geen optie. Daarentegen wilde de verkoper de waardevermindering van de grond niet voor eigen rekening nemen.

Erfpacht

Als oplossing is er voor gekozen om de grond aan de onderneming in erfpacht uit te geven tegen de volle grondwaarde, waarbij de waardevermindering door het inpassingsplan alsmede het zakelijk recht wordt aangemerkt als toekomstige gebeurtenis. De overeenkomst is gesloten onder de voorwaarde dat op het moment dat de grondeigenaar (na het onherroepelijk worden van het inpassingsplan en/of na het sluiten van de zakelijk recht-overeenkomst met TenneT) een waardevermindering vergoed krijgt, de canon voor de erfpachter naar rato van de waardevermindering wordt aangepast.

Op deze wijze blijft de 'verkoper' grondeigenaar en is geen sprake van voorzienbaarheid van de waardedaling van de grond en komt deze voor vergoeding in aanmerking. En de ondernemer zelf is betrokken bij het vestigen van het zakelijk recht met TenneT, waardoor afstemming van bedrijfstechnische noodzakelijke aanpassingen rechtstreeks plaatsvindt. TenneT zal immers ook afspraken met de ondernemer moeten maken die op basis van het zakelijk recht van erfpacht de grond gebruikt, aangezien dit recht wordt ingeperkt. Het belangrijkste voor de ondernemer is echter dat de productie zo spoedig mogelijk op gang komt.

Door met een bredere blik naar de situatie te kijken is een oplossing gevonden die er voor zorgt dat de onderneming verder kan en de verkoper aanspraak blijft maken op de vergoeding voor waardevermindering van de grond.