Mogelijkheden vestiging gemeentelijk voorkeursrecht wanneer toegedachte bestemming reeds vigeert

woensdag 24 november 2021 Geschreven door Olaf van den Broek
Het vestigen van een voorkeursrecht op basis van
de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: 'Wvg')
is bij gebiedsontwikkelingen in Nederland een veel
gebruikt instrument. Als gevolg van een vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht zijn eigenaren en beperkt gerechtigden verplicht om bij een voorgenomen vervreemding hun eigendom en/of beperkte recht aan de gemeente te koop aan te bieden. Hiermee kan worden voorkomen dat meerdere (ongewenste) partijen grondposities in een te (her)ontwikkelen gebied innemen, die de beoogde ontwikkeling op voorhand bemoeilijken. Het voorkeursrecht is het grondbeleidsinstrument bij uitstek om de gemeentelijke regierol te behouden en te versterken. 

In mijn adviespraktijk krijg ik met enige regelmaat de vraag of het mogelijk is om tot vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht over te gaan. Daarbij speelt dan in enkele situaties dat er sprake is van een toegedachte bestemming voor een perceel, die op basis van het bestemmingsplan reeds vigeert. De mogelijkheden om dan toch tot vestiging van het voorkeursrecht over te gaan, belicht ik aan de hand van een praktijkvoorbeeld in dit blog. 

Praktijkvoorbeeld
In de praktijk komt het vaak voor dat een gemeente een nieuwe woonwijk met bijbehorende voorzieningen op een uitleglocatie voorziet. Binnen deze uitleglocatie kan dan bijvoorbeeld een woonboerderij zijn gelegen waarvoor reeds (deels) de bestemming 'Wonen' vigeert. De vraag is dan of toch tot vestiging van het voorkeursrecht kan worden overgegaan. 

Formele vestigingsvereisten
Voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht gelden er twee formele vestigingsvereisten:
  1. het huidige gebruik dient af te wijken van de toegedachte dan wel toegekende bestemming;
  2. de toegedachte bestemming dient niet agrarisch te zijn.
Dit betreffen cumulatieve vereisten. Indien aan deze formele vestigingsvereisten niet wordt voldaan, kan niet (rechtmatig) tot vestiging van het voorkeursrecht worden overgegaan. 

Afwijkend gebruik
Bij een vestiging van een voorkeursrecht is vereist dat het huidige gebruik dient af te wijken van de toegedachte dan wel toegekende bestemming. Doorslaggevend hierbij is het feitelijke gebruik van het perceel en niet de vigerende bestemming op basis van het bestemmingsplan. 

Daarnaast volgt uit de parlementaire geschiedenis en jurisprudentie dat ook wanneer een bestemming voorziet in een vergelijkbaar maar beter of intensiever gebruik dan het bestaande, van een afwijkend gebruik kan worden gesproken. 

Mogelijkheden toepassen voorkeursrecht bij praktijkvoorbeeld
In het voornoemde praktijkvoorbeeld zijn naar mijn mening mogelijkheden om tot toepassing van het voorkeursrecht over te gaan. Zo is het huidige gebruik wel degelijk afwijkend ten opzichte van de toegedachte bestemming. Een gebruik van een perceel als woonboerderij is immers afwijkend ten opzichte van het (toegedachte) gebruik als woonwijk met bijbehorende voorzieningen. 

Ook bieden de parlementaire geschiedenis en jurisprudentie handvaten om tot vestiging van het voorkeursrecht over te gaan. Indien er sprake is van een toegedacht 'intensiever gebruik', wordt aan het vereiste van afwijkend gebruik voldaan. Het voorzien van een woonwijk met bijbehorende voorzieningen ter plaatse impliceert dat er sprake zal zijn van intensiever gebruik. 

Betekenis voor de praktijk
Niet te snel hoeft aangenomen te worden dat vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht niet mogelijk is. Ook wanneer sprake is van een toegedachte bestemming voor een perceel die op basis van het bestemmingsplan reeds vigeert, zijn er mogelijkheden om tot vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht over te gaan. 

Bij vragen kunt u contact met ons opnemen via telefoonnummer 078-3030336.