Dit jaar heb ik zelf ervaren hoe oververhit de woningmarkt is c.q. dreigt te worden. Met name in de Randstad gaan woningen als warme broodjes over de toonbank en kopers duikelen over elkaar heen om een woning te kunnen kopen.
Zij zijn bereid zich (te) diep in de schulden te steken in de jacht naar hét perfecte huis in die ene stadswijk. Kopers lijken vaak niet te letten op de eigendomssituatie van de grond waarop de woning (de opstal) gebouwd is. Het feit dat sprake is van erfpacht in plaats van volledig eigendom wordt voor lief genomen en het volle pond wordt betaald – ook in tijden van een groter woningaanbod dan het aantal (potentiële) kopers.
Eigendom versus erfpacht
Eigendomsrecht is het meest omvattende zakelijk recht dat een persoon kan hebben. Erfpacht is ook een zakelijk recht, maar wordt afgeleid uit volledig eigendom en is door beperkingen minder omvattend. Bij een erfpachtconstructie geeft de grondeigenaar (de 'bloot eigenaar') als erfverpachter zijn grond uit in erfpacht aan een erfpachter (de 'zakelijk gerechtigde') tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding (de 'retributie' of de 'canon').
Wat als de woning niet op eigen grond staat, maar op grond die in erfpacht uitgegeven is? Op welke manier beïnvloedt dit de waarde van de woning ten opzichte van volledig eigendom van de grond?
Enkele kenmerken van erfpacht
In mijn vorige blog 'Stedelijke erfpacht: traditioneel instrument in een modern jasje?' heb ik omschreven wat tijdelijke, voortdurende en eeuwigdurende erfpacht inhouden en wat de onderlinge verschillen zijn.
Eeuwigdurende erfpacht
Eeuwigdurende erfpacht kan woningeigenaren voor de toekomst meer zekerheid bieden, omdat ze de hoogte van de erfpachtcanon eeuwigdurend vastzetten of de canonbetaling eeuwigdurend afkopen. Niet alle gemeenten (vaak de erfverpachters) bieden eeuwigdurende erfpacht aan.
Voortdurende erfpacht
Voortdurende erfpacht wordt afgesloten voor een bepaalde duur (tijdvak). Na afloop van een tijdvak wordt de hoogte van de erfpachtcanon opnieuw bepaald en kunnen de erfpachtvoorwaarden aangepast worden.
Dát een nieuwe erfpachtovereenkomst aangegaan wordt, is ook geen gegeven. In theorie zou de erfverpachter ervoor kunnen kiezen om geen nieuwe erfpachtovereenkomst aan te gaan. De erfpachter krijgt dan een vergoeding voor de opstallen (de woning), maar staat dan voor de rest met lege handen.
Onderhandelen over een woning op erfpachtgrond
Sommige steden (zoals Amsterdam en Den Haag) bieden kopers nauwelijks andere mogelijkheden dan het kopen van een woning op erfpachtgrond. Andere steden (zoals Rotterdam) bieden kopers wel de mogelijkheid tot het kopen van een woning op eigen grond.
Een oververhitte woningmarkt brengt het risico op overbieden (een bod doen dat hoger ligt dan de marktwaarde van de woning) met zich mee. Het is aan te raden om u eerst nader te verdiepen in de erfpachtsituatie ter plaatse, alvorens een bod uit te brengen op woning waarbij erfpacht aan de orde is.
Uit onderzoek blijkt dat erfpacht in mindere of meerdere mate invloed heeft op de marktwaarde van een woning. Hoe groot deze invloed is hangt af van de erfpachtvorm, de erfpachtvoorwaarden, of de canon afgekocht is of niet (en zo ja, voor welke periode) en of afkoop mogelijk is.
Indien de erfpachtcanon voor een bepaalde periode afgekocht is, dan neemt de negatieve invloed op de marktwaarde van de woning toe naarmate de looptijd van het tijdvak korter wordt. Met andere woorden: hoe korter de resterende looptijd van de afgekochte canon, hoe groter de negatieve invloed op de marktwaarde van de woning is en hoe lager de marktwaarde van de woning uiteindelijk zal zijn.
Indien uw droomhuis op erfpachtgrond staat, is het aan te raden om na te gaan:
- Met welke erfpachtvorm u te maken heeft: tijdelijk, voortdurend of eeuwigdurend.
- Welke erfpachtvoorwaarden zijn overeenkomen met de erfverpachter.
- Indien sprake is van voortdurende of eeuwigdurende erfpacht: of de erfpacht (voor een bepaalde duur) is afgekocht. Zo niet, dan kunt u informeren naar de afkoopmogelijkheden en naar de hoogte van de afkoopsom.
- Of soortgelijke woningen in de (directe) omgeving (uw mogelijke 'referenties') ook gelegen zijn op erfpachtgrond. Indien deze woningen vergelijkbaar zijn met uw droomhuis, kunt u beter inschatten of de vraagprijs van uw droomhuis redelijk is.
Het is belangrijk om u af te vragen in welke mate erfpacht de waarde van de woning die u op het oog heeft beïnvloedt en of de prijs die de verkoper (en makelaar) voor de woning vraagt reëel is.
Een hypotheekverstrekker mag in 2017 niet meer financieren dan 101% (in 2018 100%) van de marktwaarde van de woning. Overbieden kan dus inhouden dat een hypotheekverstrekker geen groen licht geeft voor de financiering. Bij het doen van een bod op een woning moet u rekening houden met alle omstandigheden die de waarde van de woning bepalen, waaronder de eigendomssituatie van de grond en opstallen.
Hoe staat u tegenover het kopen van een woning op grond die in erfpacht uitgegeven is? Zou u in zo'n situatie een bod uitbrengen of is dit voor u een 'dealbreaker'?
Heeft u nog vragen, neem dan gerust contact op.