Kostenverhaal onder de Omgevingswet

Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet op
1 januari 2024 wordt de Wet ruimtelijke ordening geheel
ingetrokken, inclusief het kostenverhaal. In de Omgevingswet komt daarvoor een kostenverhaalsregeling terug, die in deze blog op hoofdlijnen wordt toegelicht.

Inleiding
In het omgevingsplan, een omgevingsvergunning en projectbesluit kunnen op gronden bouwactiviteiten of activiteiten met het oog op het gebruik op de gronden worden aangewezen. 

De Omgevingswet (Ow) bepaalt dat (veelal) de gemeente bij aan te wijzen bouwactiviteiten of activiteiten met het oog op het gebruik op grond, de daarmee gepaard gaande kosten verhaalt. Het gaat om kostensoorten voor zover die toerekenbaar zijn aan het te ontwikkelen of transformeren gebied (kostenverhaalsgebied) en proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Het is verboden de betreffende activiteit (bouwen) te verrichten voordat de verschuldigde kosten zijn betaald.

Op grond van de Ow kan een gemeente in een aantal gevallen besluiten om van kostenverhaal af te zien. Afzien van kostenverhaal kan als het netto te verhalen bedrag minder is dan € 10.000,-, als er geen sprake is van verhaalbare kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de toekomstig openbare gronden en als de verhaalbare kosten alleen betrekking hebben op de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen.
De kosten kunnen bij overeenkomst (langs privaatrechtelijke weg) en publiekrechtelijk worden verhaald. Verder is in de Ow een regeling opgenomen voor financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied.

Hieronder gaan wij in op de kostenverhaalsovereenkomst, kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg en de financiële bijdrage en het overgangsrecht.

Kostenverhaalsovereenkomst
Ingeval de kosten bij overeenkomst worden verhaald, dan kan worden afgesproken dat de betaling van de kosten geheel of gedeeltelijk na aanvang van de (bouw)activiteit plaatsvindt en geldt voornoemd bouwverbod niet. De overeenkomst dient dan wel aanvullende zekerheden te bevatten voor de betaling van de kosten. 

Onder de Wro sprak men in dergelijke gevallen van een Anterieure overeenkomst omdat vóór vaststellen van het bestemmingsplan dat de bouwactiviteit mogelijk maakte een dergelijke overeenkomst gesloten diende te worden. Was het kostenverhaal niet voor vaststelling van dat bestemmingsplan geregeld, dan was de gemeente verplicht om hiervoor tegelijkertijd een exploitatieplan vastte stellen.

Nu is de betaalverplichting gekoppeld aan het bouwverbod en niet aan de wijziging van het omgevingsplan dat de betreffende activiteit mogelijk maakt (voorheen vaststellen bestemmingsplan). Het gevolg hiervan is dat de gemeente vooruitlopend op het verplichte kostenverhaal wel al een voorgenomen ontwikkeling planologisch kan verankeren voordat het kostenverhaal bij overeenkomst is verzekerd. 
Is het verplichte kostenverhaal bij kostenverhaalsovereenkomst geregeld dan zijn de regels van het kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg niet van toepassing.

Kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg
Welke kosten de gemeente moet verhalen is opgenomen in Bijlage IV van het Omgevingsbesluit, de tabellen A en B. De kosten in tabel B hebben betrekking op kosten die worden gemaakt ter plaatse van de toekomstig uitgeefbare gronden. Het betreft de waarde van de gronden en de te slopen opstallen, kosten voor het vrijmaken van de gronden van alle gebruik, de sloopkosten en kosten voor het bouwrijp maken van deze gronden. In tabel A zijn naast voorgaande kosten maar dan voor het toekomstig openbaar gebied de overige te verhalen kosten opgenomen. Dit zijn onder andere de kosten voor opstellen van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, onderzoekskosten, natuurcompensatie, woonrijp maken, onderzoek en procedurekosten, nadeelcompensatie en dergelijke. 
Bij kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg kan de gemeente kiezen voor kostenverhaal met tijdvak- en kostenverhaal zonder tijdvak in het omgevingsplan.

Kostenverhaal met tijdvak
Bij kostenverhaal met tijdvak in het omgevingsplan worden modelmatig alle in de tabellen A en B aan het kostenverhaalsgebied toe te rekenen kosten verhaald op de ontwikkelende partij(en), voor zover deze niet hoger zijn dan de geraamde opbrengsten van de gronden in het kostenverhaalsgebied. Dit wordt de macro-aftopping genoemd. Daarom wordt bij kostenverhaal met tijdvak gesproken over integraal kostenverhaal. De verhaalbare kosten worden verdeeld naar rato van de geraamde (grond)opbrengsten van de aangewezen (bouw)activiteiten.

Door alle in een kostenverhaalsgebied te maken kosten aan de activiteiten toe te rekenen, draagt iedere ontwikkelende partij naar rato van de geraamde te realiseren opbrengsten bij aan bijvoorbeeld dure grondverwervingen en bodemverontreiniging in het gebied. De kosten worden verevend.

Bij integraal kostenverhaal worden de inbrengwaarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft en de kosten die door de aanvrager zijn of worden gemaakt in mindering gebracht om te komen tot de netto te verhalen kosten. 

Kostenverhaal zonder tijdvak
Als de gemeente voor een kostenverhaalsgebied in het omgevingsplan kiest voor kostenverhaal zonder tijdvak, dan worden modelmatig alleen de kosten die zijn opgenomen in tabel A toegerekend aan de aangewezen (bouw)activiteiten. Dit zijn alle kosten minus de verwervingskosten van de toekomstig uitgeefbare kavels en het bouwrijp maken daarvan, kosten die zijn opgenomen in tabel B. De maximum te verhalen kosten kunnen per kostenverhaalsgebied globaal worden geraamd. Vanwege de onzekerheid over het eindbeeld van de toekomstige ontwikkelingen en de termijn waarbinnen er gebouwd wordt spreekt men van organisch kostenverhaal.

Bij organisch kostenverhaal worden de kosten per bouwplan verhaald tot ten hoogste het bedrag van de waardevermeerdering van de locatie waar de bouwactiviteit (het bouwplan) wordt verricht. De waardevermeerdering wordt vastgesteld door de geraamde grondopbrengst van de bouwkavel te verminderen met de verwervingskosten van de toekomstig uitgeefbare kavels en het bouwrijp maken daarvan. Daarmee zijn de kosten die zijn opgenomen in tabel B van invloed op de netto op de ontwikkelende partij te verhalen kosten. 

Ook bij kostenverhaal zonder tijdvak is in principe sprake van het verhalen van alle kosten in het kostenverhaalsgebied. In plaats van het principe van een macro-aftopping geldt het uitgangspunt dat het kostenverhaal mag plaatsvinden tot maximaal de waardevermeerdering die de ontwikkeling veroorzaakt. Er is dus geen sprake van verevening van alle kosten tussen verschillende deelgebieden. Staat de waardevermeerdering niet of slechts beperkt kostenverhaal toe dan moet het tekort voldaan worden uit de algemene middelen van de gemeente.

Financiële bijdrage
Een gemeente kan op basis van een omgevingsvisie of programma in een omgevingsplan een regeling opnemen voor een afdwingbare financiële bijdrage aan kwaliteitsverbetering van de fysieke leefomgeving. Voorbeelden zijn investeringen in extra groen en fietspaden. De bijdrage is aanvullend op het kostenverhaal en wordt betaald door initiatiefnemers voor bouwplannen, waarvoor ook kostenverhaal mogelijk is.
Een dergelijke afdwingbare financiële bijdrage wordt verhaald op degene die een (bouw)activiteit verricht, voor zover er een functionele samenhang tussen de activiteit en de beoogde ontwikkelingen is en de bekostiging van de ontwikkelingen niet anderszins is verzekerd. De financiële bijdragen worden alleen besteed aan ontwikkelingen waarvoor die bijdragen zijn verhaald. De gemeente is verplicht om de besteding van de verhaalde financiële bijdragen steeds te verantwoorden.

Bij integraal kostenverhaal wordt een financiële bijdrage alleen verhaald voor zover geen sprake is van een macro-aftopping. Bij organisch kostenverhaal wordt een financiële bijdrage alleen verhaald voor zover er sprake is van een (resterende) waardevermeerdering.

Overgangsrecht
Op grond van het overgangsrecht van de Ow wordt een exploitatieplan gelijk gesteld aan een voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning en is het verboden om een aangewezen (bouw) activiteit te verrichten voordat de in het exploitatieplan opgenomen kosten zijn betaald.

Tot slot 
Het integraal kostenverhaal met tijdvak komt sterk overeen met het kostenverhaal zoals dit in de Wro is opgenomen. Het mogelijk maken van organisch kostenverhaal zonder tijdvak is een nieuw fenomeen. Ondanks dat bij organisch kostenverhaal gewerkt kan worden met globale ramingen van de kosten is sprake van een complicerende factor, omdat de kosten voor wel- en niet toekomstig uitgeefbaar gebied gesplitst moeten worden. Het splitsen van kosten, waaronder de kostenpost inbrengwaarde van de gronden, zal naar verwachting in de praktijk tot veel discussie leiden.

Mijn advies is om bij aan te wijzen bouwactiviteiten altijd een schaduw exploitatieberekening te maken, ook als partijen een kostenverhaalsovereenkomst nastreven. Dit geeft partijen inzicht in de omvang van de bij overeenkomst te verhalen kosten. Mocht het op een zeker moment toch niet lukken om de kosten bij overeenkomst te verhalen voordat aangewezen bouwplannen planologisch mogelijk zijn gemaakt, dan is de gemeente al voorbereid op kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg. Dit is van belang om de planning te borgen en de ontwikkeling dan sneller tot stand komt. 
Ook onder de Ow kunnen wij gemeenten, bouwers/ ontwikkelaars en particulieren adviseren over het kostenverhaal. Heeft u vragen of behoefte aan een vrijblijvend gesprek dan nodig ik u uit om contact met mij op te nemen.