Bij de herontwikkeling van (een deel van) een gebied dient de ontwikkelende partij alle gronden tot haar beschikking te hebben, vrij van huur- en gebruiksrechten. Veelal zal voor een herontwikkeling een nieuw bestemmingsplan moeten worden vastgesteld c.q. een vigerend bestemmingsplan gewijzigd moeten worden. De grondslag voor de verwerving is dan ontwikkeling in het kader van algemeen belang (realisering van een nieuwe bestemming). Hierbij spelen niet alleen de belangen van de grondeigenaren in het gebied mee, maar ook de belangen van (bijvoorbeeld) ter plaatse gevestigde huurders.
De ontwikkelende partij (ontwikkelaar, gemeente, bouwer, enzovoorts) kan de bedrijfsobjecten al in bezit hebben en verhuren. Bedrijfsobjecten, die nodig zijn voor de herontwikkeling, maar nog niet in eigendom zijn verworven, worden bij voorkeur vrij van huurrechten aangekocht.
De ontwikkelende partij zal allereerst trachten om de percelen die zij nog niet in eigendom heeft via overeenkomst te verwerven. Na de verwerving dienen de gronden vrijgemaakt te worden van huur en gebruik. Om dat te bewerkstelligen zullen lopende huurovereenkomsten beëindigd moeten worden. In sommige gevallen hebben huurders meer rechten dan enkel ontruimingsbescherming of een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten. Deze regels zijn te vinden in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De wetgever heeft hierbij onderscheid gemaakt tussen huurbeëindiging door ontbinding en door opzegging.
De vraag of en zo ja, onder welke voorwaarden door de verhuurder de huurovereenkomst kan worden beëindigd, is steeds afhankelijk van het antwoord op de vraag welk type bedrijfsruimte wordt verhuurd en welke wettelijke bepalingen daarvoor van toepassing zijn. Voor de verschillende typen bedrijfsruimten gelden verschillende regels voor de huur en het beëindigen hiervan.
Hierna wordt eerst in hoofdlijnen ingegaan op de opzegging van de huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte (bijvoorbeeld detailhandel en horeca) en overige 230a-bedrijfsruimte (zonder publieksfunctie), vervolgens op de beëindiging van deze huurovereenkomsten in het algemeen belang door een opvolgend huurder.
Beëindiging huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte
Indien de oorspronkelijke verhuurder van een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW wil beëindigen (eigenlijk: opzeggen) dan kan hij zich beroepen op de opzeggingsgronden van artikel 7:296 BW. Hij dient hierbij opzeggingsformaliteiten in acht te nemen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen – grofweg – huurovereenkomsten die korter dan tien jaar lopen en huurovereenkomsten die voor een langere periode dan tien jaar zijn gesloten, of na een verlenging meer dan tien jaar hebben geduurd.
Een opzegging in de eerste tien jaar van een huurovereenkomst kan alleen plaatsvinden:
- op grond van een onbehoorlijke bedrijfsvoering van de huurder;
- op grond van dringend eigen gebruik.
Een opzegging na tien jaar kan ook worden gebaseerd op:
- de weigering van de huurder om in te stemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst;
- de verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan;
- op grond van de algemene belangenafweging.
Bij opzegging door de verhuurder bepaalt de rechter de ontruimingstermijn. Bij alle vijf opzeggingsgronden kan de rechter besluiten dat de verhuurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet vergoeden. De hoogte van deze kosten hangt af van de omstandigheden van het geval. De verhuurder is niet wettelijk verplicht tot het ter beschikking stellen van andere bedrijfsruimte. Voor het opzeggen van een huurovereenkomst geldt een opzegtermijn van één jaar en de opzegging moet álle opzeggingsgronden bevatten.
Beëindiging huurovereenkomst van 230a-bedrijfsruimte
Indien de verhuurder van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW de huurovereenkomst wil beëindigen, dan kan hij zich beroepen op artikel 7:228 lid 2 BW. Daarbij dient onderscheid gemaakt te worden tussen huur voor bepaalde en onbepaalde tijd. De huur voor bepaalde tijd eindigt van rechtswege. De huurder heeft dan geen recht op vergoeding van kosten. Is de 230a-huur aangegaan voor onbepaalde tijd, dan kan de verhuurder opzeggen met inachtneming van minimale wettelijke opzegtermijn van een maand. Ook hier is een vergoeding niet aan de orde.
De verhuurder dient de ontruiming uitdrukkelijk aan te zeggen. Daarna heeft de huurder een periode van twee maanden de tijd om schorsing van de ontruimingsverplichting te verzoeken. Dit verzoek kan hij indienen bij de kantonrechter, die het belang van de huurder om langer in het huurobject te blijven afweegt tegen het belang van de verhuurder om het huurobject ontruimd te krijgen. Wordt het verzoek toegewezen, dan kan de verplichting tot ontruiming van de huurder tot maximaal één jaar worden geschorst, te rekenen vanaf het moment waartegen de ontruiming is aangezegd (en de huur is opgezegd). De huurder kan dit verzoek nog tweemaal herhalen, waarmee de theoretische ontruimingsbescherming maximaal drie jaar en twee maanden kan duren.
De verhuurder van 230a-bedrijfsruimte is niet verplicht vervangende bedrijfsruimte ter beschikking te stellen.
Tussentijdse beëindiging door opvolgend verhuurder middels opzegging
Indien een opvolgend verhuurder (ex artikel 7:226 BW – het bedrijfsobject is in verhuurde staat aangekocht) de huurovereenkomst voor zowel 290 als 230a-bedrijfsruimte (tussentijds) wil beëindigen omdat hij het verhuurde wil afbreken in het kader van gebiedsontwikkeling (de uitvoering van werken in het algemeen belang, ook in het geval van een bestemmingsplanwijziging), dan kan hij de huurovereenkomst opzeggen. De huurder heeft dan op grond van artikel 7:309 BW recht op een volledige schadeloosstelling - zelfs als de huurovereenkomst reeds door de vorige verhuurder vooruitlopend om dezelfde reden is opgezegd of al reeds door opzegging was geëindigd en in onverhuurde staat overgedragen (artikel 7:309 lid 2 BW).
De wetgever rekent in ieder geval de verwezenlijking van een bestemmingsplan met als doel de reconstructie van een bebouwde kom tot werken van algemeen belang. Verder doelt de wetgever niet alleen op projecten met een openbare c.q. publieke functie, zo oordeelde de Hoge Raad in 2009. De wetgever heeft in artikel 7:309 BW getracht om aansluiting te zoeken bij de Onteigeningswet en bedoelt dus tevens de realisering van bouwprojecten ten behoeve van particulier gebruik of exploitatie, zoals volkshuisvesting en winkelcentra. Deze werken moeten wel hun grondslag vinden "in een concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd".[1]
Tussentijdse beëindiging door opvolgend verhuurder middels ontbinding
Indien de opvolgend verhuurder de huurovereenkomst (tussentijds) wil beëindigen om een (onherroepelijke) nieuwe bestemming te kunnen realiseren waar afbraak van de onroerende zaak niet per definitie voor vereist is, dan is ontbinding van de huurovereenkomst ex artikel 7:310 BW bij zowel 290 als 230a-bedrijfsruimte voor hem de aangewezen weg. De opvolgend verhuurder dient dan een vordering in bij de rechter, die vervolgens toetst of de huurbeëindiging noodzakelijk is om de bestemming te kunnen verwezenlijken. De huurder wiens huurovereenkomst via deze weg ontbonden wordt, heeft recht op een volledige schadeloosstelling gebaseerd op de systematiek van de Onteigeningswet.
Al het bovenstaande geldt ook voor de onderhuurder aan wie de huurder bevoegdelijk heeft verhuurd.
Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat een huurder bij beëindiging van zijn huurovereenkomst in het kader van algemeen belang (herontwikkeling) door een opvolgend verhuurder (danwel dat de oorspronkelijke verhuurder om die reden al heeft opgezegd c.q. de huurovereenkomst om die reden al was geëindigd) extra beschermd wordt door de wet, omdat hij in dat geval recht heeft op een volledige schadeloosstelling gebaseerd op de systematiek van de Onteigeningswet. In andere gevallen, waarbij bijvoorbeeld geen sprake is van opvolgend verhuurderschap, heeft een huurder alleen recht op verhuis- en inrichtingskosten of 'slechts' ontruimingsbescherming.
Wij vertellen u graag meer over uw rechten en/of plichten. Voor het berekenen van een onteigeningsschadeloosstelling bent u bij ons ook aan het juiste adres. U kunt contact met opnemen met mijn kantoorgenoot J.R. (Rob) van der Kooij RT.
[1] HR 30 januari 2009, ECLI:NL:HR:2009:BG4017, WR 2009, 38 (eiseres/Vereniging Beter Wonen Patrimonium).