10 jaar Wro, 10 jaar anterieure overeenkomsten

Op 1 juli jl. was het 10 jaar geleden dat de Afdeling grondexploitatie
als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking trad.
De regeling gaat uit van een duaal stelsel, dat wil zeggen de gemeenteraad stelt een exploitatieplan vast, tenzij de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Dat anderszins verzekerd zijn kan bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst over grondexploitatie te sluiten, danwel doordat de gemeente over alle benodigde gronden kan beschikken.

In de praktijk is in het overgrote deel van de gevallen de grondexploitatie anderszins verzekerd en wordt er geen exploitatieplan vastgesteld. Recente cijfers ontbreken, maar in het algemeen wordt aangenomen dat in 95 tot 98 procent van de gevallen geen exploitatieplan wordt vastgesteld.

Veel jurisprudentie is er niet over de anterieure overeenkomst, zeker niet als je het vergelijkt met de jurisprudentie over exploitatieplannen. Toch zijn er wel een aantal lijnen te ontdekken.

Duidelijk is dat alleen een overeenkomst die gesloten is voor het vaststellen van het bestemmingsplan, de zogenoemde anterieure overeenkomst, de grondexploitatie anderszins verzekerd kan maken.[1] Dat mag dan ook best een overeenkomst zijn, die pas is gesloten na de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan.[2] Een overeenkomst die is gesloten na het vaststellen van het bestemmingsplan, maakt het kostenverhaal niet met terugwerkende kracht verzekerd.

Duidelijk is ook dat de overeenkomst geen "stuk" is, dat met de andere stukken (in de zin van artikel 3:11 Awb) met het ontwerp-bestemmingsplan ter inzage moet worden gelegd.[3] Wel kan de overeenkomst een rol spelen bij de vraag of het bestemmingsplan financieel uitvoerbaar is en bij de vraag of een bestemmingsplan in strijd is met het gemeentelijk woonbeleid.[4]

Als op bepaalde gronden geen bouwplan is voorzien[5], of zelfs als een grondeigenaar niet zelfstandig een bouwplan op zijn gronden kan realiseren omdat het oppervlak van die gronden te beperkt van omvang is[6], hoeft met deze grondeigenaar niet persé een anterieure overeenkomst te worden gesloten. Om de grondexploitatie anderszins verzekerd te laten zijn, moet voor deze locatie uiteraard wel een overeenkomst met een andere exploitant worden gesloten. Een anterieure overeenkomst kan ook gesloten worden met een partij die op het moment van vaststellen van het bestemmingsplan nog geen eigenaar is, maar op grond van een lopende landinrichting wel eigenaar gaat worden.[7]

Een gesloten overeenkomst met een inspanningsverplichting tot het vaststellen van het bestemmingsplan geeft geen garantie dat dit bestemmingsplan ook daadwerkelijk vastgesteld gaat worden. Zo'n overeenkomst kan niet leiden tot een verplichting van de gemeenteraad om de gronden een bestemming te geven die de raad niet in overeenstemming acht met een goede ruimtelijke ordening.[8] Wel moet de gemeenteraad motiveren waarom het tot dit besluit komt. Nakoming van de inspanningsverplichting uit de overeenkomst moet gevorderd worden bij de bestuursrechter, vanwege het niet nemen van een besluit.[9]

Het zou voor de praktijk goed zijn als de rechter zich de komende jaren nog een aantal keren nader kan uitspreken over de anterieure overeenkomsten, bijvoorbeeld ook over de bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling[10], de grenzen van "betaalplanologie"[11] en ook over de mogelijkheden en beperking van de posterieure overeenkomst over grondexploitatie.[12]

De hoeveelheid overeenkomsten over grondexploitatie (inclusief modellen) die we als kantoor inmiddels gemaakt en verzameld hebben, laten een grote diversiteit zien. Van simpele overeenkomsten voor de inpassing van een bouwplan in het buitengebied tot overeenkomsten over complexe transformaties van binnenstedelijke locaties. Voor elk van deze overeenkomsten kan Overwater Grondbeleid Adviesbureau het proces van begin tot aan het daadwerkelijk overeenkomen voor u begeleiden. Ook kunnen wij als penvoerder optreden bij het opstellen van een (anterieure of posterieure) overeenkomst over grondexploitatie en kunnen we de door u opgestelde overeenkomst financieel en juridisch toetsen. Neem voor meer informatie contact met ons op.