Publiekrechtelijk kostenverhaal
Is het kostenverhaal voor mogelijk gemaakte bouwplannen niet anterieur overeengekomen en is de gemeente ook geen eigenaar van de grond onder de bouwplannen, zodat het kostenverhaal via gronduitgifte is verzekerd, dan is zij verplicht om de kosten langs publiekrechtelijke weg te verhalen.
Bij kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg worden kostenverhaalsgebieden aangewezen waarin kostenverhaalsplichtige activiteiten (bouwplannen) worden verricht.
De wet biedt twee opties:
- kostenverhaal met tijdvak – integraal kostenverhaal
- kostenverhaal zonder tijdvak - organisch kostenverhaal
In beginsel wordt de bruto kostenverhaalsbijdrage berekend door de kosten over de activiteiten te verdelen naar rato van de opbrengsten van de gronden, volgens het principe van Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid (PPT). Realiseert een ontwikkelaar bijvoorbeeld bouwplannen waarvan de grondopbrengst gelijk is aan 25% van de totaal geraamde opbrengsten, dan is de bruto bijdrage voor deze ontwikkelaar gelijk aan 25% van de totale kosten in het kostenverhaalsgebied. De totaal verschuldigde geldsom betreft de kosten die de betreffende bouwer niet zelf maakt, ofwel de netto bijdrage. Op de bruto bijdrage wordt de waarde van de eigen grond en de kosten die door de betreffende ontwikkelaar worden gemaakt (en in de publieke raming zijn opgenomen) in mindering gebracht om te komen tot de netto bijdrage.
De wijze waarop de kosten worden verhaald is bij een integrale gebiedsontwikkeling anders dan bij een organische gebiedsontwikkeling.
Kostenverhaal met tijdvak – integraal kostenverhaal
Bij kostenverhaal met tijdvak in het omgevingsplan worden alle aan het kostenverhaalsgebied toe te rekenen kosten integraal verhaald op de ontwikkelaars. Daarom wordt bij kostenverhaal met tijdvak gesproken over integraal kostenverhaal. Deze vorm van kostenverhaal borduurt voort op het systeem zoals dat onder de Wro van toepassing was.
De te verhalen kostensoorten zijn opgenomen in de kostensoortentabellen A en B. In deze tabellen tezamen zijn alle kosten opgenomen die bij een gebiedsontwikkeling langs publieke weg voor kostenverhaal in aanmerking komen.
In kostensoortentabel B zijn de kosten ter plaatse van de toekomstig uitgeefbare kavels opgenomen. Dit zijn de waarde van het vastgoed, eventueel de kosten voor het vrijmaken van het vastgoed van alle gebruik en de kosten voor bouwrijp maken van de uitgeefbare kavel.
In kostensoortentabel A zijn de overige kosten opgenomen. Naast de kosten genoemd in tabel B maar dan voor de toekomstig openbare gronden, zijn dit onder andere kosten:
- voor het opstellen van het omgevingsplan of projectbesluit of omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: omgevingsplan);
- voor het tijdelijk beheer -/- de opbrengsten van tijdelijk beheer;
- Voor natuurcompensatie, groenvoorzieningen en watervoorzieningen;
- van de aanleg of wijziging van wegen, infrastructuur, groenvoorzieningen, openbare verlichting, straatmeubilair, kunstobjecten (bruggen e.d.), distributie voor nutsvoorzieningen, riolering en dergelijke;
- voor het bereiken en instant houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving;
- voor onderzoek en procedurekosten;
- enzovoorts.
Voor kostenverhaal met tijdvak geldt dat als de totaal te verhalen kosten, verminderd met te ontvangen bijdragen en subsidies van derden, hoger zijn dan de opbrengsten in het kostenverhaalsgebied, dan kan de gemeente de kosten slechtst verhalen tot ten hoogste het bedrag van de opbrengsten. Dit wordt ook wel de macro-aftopping genoemd.
Kostenverhaal zonder tijdvak – organisch kostenverhaal
Als voor een kostenverhaalsgebied geen tijdvak in het omgevingsplan is vastgesteld dan worden alleen de kosten die betrekking hebben op het toekomstig openbaar gebied verhaald op de ontwikkelaars. Dit zijn de kosten zoals deze zijn opgenomen in tabel A.
Ook bij kostenverhaal zonder tijdvak is sprake van het verhalen van alle kosten in het kostenverhaalsgebied. In plaats van het principe van een macro-aftopping geldt het uitgangspunt dat het kostenverhaal mag plaatsvinden tot maximaal de waardevermeerdering die de ontwikkeling ter plaatse van de uitgeefbare bouwkavels veroorzaakt. De kosten die zijn opgenomen in tabel B zijn daarmee ook van invloed op de netto op de ontwikkelaar te verhalen
kosten.
Het gevolg is wel dat bij organisch kostenverhaal geen sprake is van verevening van kosten tussen verschillende bouwvelden. Staat de waardevermeerdering niet of slechts beperkt kostenverhaal toe dan moet het tekort voldaan worden uit de algemene middelen van de gemeente.