Gronduitgifte en ‘Didam’ aspecten

Het uitgeven van grond is voor gemeenten een belangrijk sturingsinstrument. Met de uitgifte van grond kan de gemeente regie houden over de gewenste ruimtelijke ontwikkeling, de selectie van partijen en uiteindelijk de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelen. Tevens kunnen de door de gemeente gemaakte kosten van bouwgrondproductie via de opbrengsten uit gronduitgifte worden verhaald. Grond kan in verschillende vormen worden uitgegeven, te weten: 

• Verkoop
• Verhuur
• Pacht
• Erfpacht
   

Met het zogeheten Didam-arrest van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad de wereld van gronduitgifte door de overheid flink opgeschud. De hoogste civiele rechter stelde voorop dat de overheid bij de verkoop van onroerende zaken (grond, gebouwen) de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder dus ook het gelijkheidsbeginsel, in acht dient te nemen. Als zich meerdere gegadigden aandienen of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn, moet de overheid mededingingsruimte bieden. Dat betekent dat een openbare selectieprocedure moet worden georganiseerd, waarin aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria die vooraf bekend moeten worden gemaakt, de koper wordt geselecteerd. Van een openbare selectie mag echter worden afgezien, indien op basis van dergelijke criteria bij voorbaat vaststaat dat er slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop in aanmerking komt. In dat geval moet het voornemen tot verkoop nog wel vooraf worden gepubliceerd.

Het Didam-arrest heeft de speelruimte van de overheid op het vlak van gronduitgifte gereguleerd in die zin dat zij niet lichtzinnig tot onderhandse verkoop mag besluiten. Maar daarmee is niet gezegd dat een één-op-één verkoop niet of nauwelijks meer mogelijk is. Waar het op aan komt is dat goed wordt nagedacht over passende selectiecriteria die in het voorkomende geval kunnen worden gehanteerd. De overheid behoudt daarbij een grote mate van beleidsruimte. Bij voorkeur dient aansluiting te worden gezocht met vastgesteld beleid. Wij worden graag vroegtijdig betrokken bij een gemeentelijk voornemen tot gemeentelijke gronduitgifte, zodat wij in staat zijn om de gemeente optimaal te adviseren over het uitgifteproces en de keuzes die daarin kunnen of moeten worden gemaakt op een moment dat nog van alles mogelijk is. Wij begeleiden de gemeente bij dat proces door samen met haar scherp te krijgen welke selectiecriteria voor haar van belang zijn. Desgewenst stellen wij de daarop toegesneden contractuele bepalingen en de voorgeschreven Didam-publicatie op. 

Bij het actualiseren van gronduitgiftevoorwaarden is het relevant om onderscheid te maken tussen de hoofdovereenkomst en de bijbehorende algemene gronduitgiftevoorwaarden. In de hoofdovereenkomst worden de essentiële onderdelen vastgelegd: welke grond wordt uitgegeven en tegen welke gronduitgifteprijs. Daarnaast kunnen afspraken worden vastgelegd die betrekking hebben op de specifieke gebiedsontwikkeling, zoals bijvoorbeeld prestatieafspraken over duurzaamheid, afspraken over landschappelijke inrichting en het voorkomen van speculatie. In de algemene gronduitgiftevoorwaarden worden standaardbepalingen opgenomen die gemeenten bij vrijwel iedere gronduitgifte gebruiken. Hierbij kan worden gedacht aan afspraken over betaling, (juridische) levering, risico, (vervroegde) ingebruikneming, bodem(vervuiling), bouwrijp maken van de grond, over- en ondermaat, waarborgsom, niet-nakoming van verplichtingen, totstandkomingsvoorbehoud, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen.

Het is verder van belang dat de inhoud van de hoofdovereenkomst en de algemene gronduitgiftevoorwaarden aansluit op de interne processen van de betreffende gemeente. Dat gaat dan om de wijze van besluitvorming en de manier waarop een gemeente omgaat met bijvoorbeeld bodemonderzoek, bouwrijp maken, vervroegde ingebruikneming en het aanwijzen van kadastrale grenzen. Deze processen kunnen door de jaren heen veranderd zijn. Door het actualiseren van hoofdovereenkomst en de algemene gronduitgiftevoorwaarden kan de inhoud daarvan weer worden afgestemd op de thans bestaande interne processen. 

Dat een gemeente eigenaar is van de te ontwikkelen grond, brengt mee dat een gemeente aan verkoop bijzondere voorwaarden kan stellen die de kwaliteit van de fysieke leefomgeving kunnen verhogen. Zo kunnen specifieke duurzaamheidsafspraken worden gemaakt, bijvoorbeeld over de aanleg van groen, het plaatsen van laadpalen en het opwekken van zonne-energie. Kopende partijen kunnen met elkaar worden verbonden door middel van samenwerkingsverbanden zoals parkmanagement, of er kunnen afspraken worden gemaakt over het beheer van openbaar gebied en de openstelling van wandelgebieden.  
Het voornemen tot gronduitgifte is voor gemeenten dus bij uitstek het moment om sturing te geven aan de voorgestane wijze van een locatie- of gebiedsontwikkeling. Het staat partijen vrij om, op basis van vrijwilligheid, afspraken te maken. In sommige gevallen stelt het publiekrecht wel grenzen. Een aantal andere bepalingen vergt ook altijd (extra) juridische aandacht, zoals de verhouding tussen bouwplichten en het aanbestedingsrecht en de vormgeving van een boetebeding in relatie tot het recht op nakoming, schadevergoeding en/of ontbinding.