Contracteren over gebiedsontwikkeling

Bij contractvorming ligt de uitdaging erin om afhankelijk van de fase waarin de onderhandelingen verkeren, datgene vast te leggen waarover partijen het al wel eens zijn, en de onderwerpen te benoemen waarover nog consensus moet worden bereikt om een volgende stap te kunnen maken. Een dergelijk proces verloopt bij ieder project net weer even anders, en daarom is het maken van een contract ook iedere keer weer maatwerk. De wijze waarop partijen samenwerken wordt bijvoorbeeld bepaald door factoren als gemeentelijke gronduitgifte, de aanwezigheid van aanbestedingsplichtige werken of de uitkering van door de gemeente verkregen rijkssubsidies aan de initiatiefnemer. Afhankelijk van wat er in een concrete situatie speelt, kunnen de zogeheten ‘Didam-regels’ in beeld komen, of moet rekening worden gehouden met het aanbestedingsrecht of de regels omtrent staatssteun. Waar het gaat om een samenwerking gericht op de realisatie van een woningbouwprogramma bestaande uit verschillende woningtypen en financieringscategorieën, is het zaak om de afspraken daarover zoveel mogelijk te laten aansluiten op vastgesteld gemeentelijk beleid en van tevoren goed na te denken over de vraag, of daarvan later in het proces nog kan worden afgeweken en zo ja, onder welke condities.

Kortom, de te realiseren opgave, de concrete grondposities van alle betrokkenen en de gewenste verdeling van taken, verantwoordelijkheden en risico’s over partijen bepalen in belangrijke mate het samenwerkingsscenario – bouwclaim, concessiemodel of joint-venture - en de daarbij passende contractvorm (variërend van louter consensueel tot stevig gestructureerd). 

In de basis verloopt het proces van contractvorming van grof naar fijn. Het sluiten van een intentie-overeenkomst is meestal de eerste, logische stap die partijen met elkaar zetten om hun (goede) bedoelingen over en weer vast te leggen, de intentie uit te spreken om te komen tot een vorm van samenwerking, en afspraken te maken over de weg daar naar toe. De intentieovereenkomst biedt partijen over en weer een zekere mate van exclusiviteit, is bedoeld om te motiveren en te inspireren, maar bevat nauwelijks of geen “harde” contractuele afspraken.
De kostenverhaalsovereenkomst -  ook wel anterieure overeenkomst of samenwerkingsovereenkomst genoemd – bevat wel partijen bindende afspraken over in elk geval het kostenverhaal, maar daarnaast ook over tal van uiteenlopende onderwerpen zoals de grond- en opstalexploitatie, de gemeentelijke uitgangspunten en randvoorwaarden waarbinnen de beoogde ontwikkeling dient plaats te vinden,  het te realiseren programma, de vergoeding aan de gemeente van uitgekeerde nadeelcompensatie, zekerheidsstelling, de planning etcetera. Soms worden bepaalde afspraken separaat nader uitgewerkt in afzonderlijke, maar met de kostenverhaalsovereenkomst onverbrekelijk samenhangende, overeenkomsten (zoals bijvoorbeeld een overeenkomst tot vergoeding van nadeelcompensatie, een grondruilovereenkomst, een borgtochtovereenkomst, een akte tot vestiging van kwalitatieve verplichtingen e.d.).   
Zoals hiervóór al opgemerkt, kan de samenwerking op verschillende wijze contractueel worden uitgewerkt volgens het model dat aansluit bij de wensen en behoeften van partijen. Zo kan in sommige gevallen een zuivere ‘consensuele’ samenwerkingsovereenkomst volstaan, maar vraagt de samenwerking in andere gevallen om vormgeving in een vennootschapsrechtelijke structuur (zoals een BV/CV-constructie).

De Omgevingswet verplicht gemeenten om bepaalde categorieën van kosten verbonden aan het in exploitatie brengen van een gebied langs privaatrechtelijke weg (dus: bij overeenkomst) op de initiatiefnemer(s) te verhalen. Naast dit zogeheten verplichte kostenverhaal biedt de wet de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden met de initiatiefnemer op basis van vrijwilligheid afspraken te maken over een financiële bijdrage voor ontwikkelingen van een gebied. En tenslotte kan de gemeente in een omgevingsplan opnemen dat voor activiteiten die behoren tot bepaalde categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, een verplichte financiële bijdrage in rekening wordt gebracht; in dat geval kan deze financiële bijdrage ook langs privaatrechtelijke weg worden afgedwongen.  Gelet op dit wettelijke stelsel van kostenverhaal, is iedere overeenkomst over gebiedsontwikkeling tevens een kostenverhaalsovereenkomst (wellicht beter bekend onder de oude Wro-benaming van ‘anterieure overeenkomst’). Wij kunnen desgewenst adviseren over de afbakening van het kostenverhaalsgebied, de bepaling van de inbrengwaarde van de gronden, de toerekening van kosten en het stellen van zekerheid voor de nakoming van de financiële afspraken. Op de pagina Kostenverhaal leest u meer over onze dienstverlening op dit gebied 

Gezien de enorme woningbouwopgave waarvoor Nederland zich gesteld ziet, is het niet verwonderlijk dat tal van kostenverhaalsovereenkomsten (‘anterieure overeenkomsten’) betrekking hebben op het ontwikkelen en realiseren van woningbouwplannen. In zo’n overeenkomst moeten uiteraard de aantallen, de woningtypen en de financieringscategorieën benoemd worden, maar ook ( voor zover van toepassing) de minimale instandhoudingstermijnen, een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding (waardoor behoud van de betreffende categorie woningen voor de doelgroep gewaarborgd wordt), en moet er een contractuele boete gesteld worden op het niet-nakomen van de desbetreffende afspraken. Als partijen reeds bij het sluiten van de overeenkomst rekening wensen te houden met de mogelijkheid dat tijdens het verdere ontwikkelingsproces blijkt dat het oorspronkelijk overeengekomen bouwprogramma financieel niet haalbaar is, kan daarin worden voorzien door afspraken te maken over de condities waaronder afwijking daarvan zal worden toegestaan.