Grondverwerving

In voorbereiding op het proces van grondverwerving kunnen wij onder meer het volgende voor u doen:

• Het inventariseren van de eigendomssituatie van het te ontwikkelen gebied of infraproject.
• Het verzamelen van informatie met betrekking tot de huidige stand van zaken ten aanzien van de ruimtelijke ordening in het gebied (hierbij kunt u denken aan informatie met betrekking tot omgevings- en milieuvergunningen) en het verzamelen van WOZ-gegevens.
• Het uitvoeren van een quickscan van de verwervingskosten door middel van geveltaxaties.

Op deze wijze komt u achteraf niet voor verrassingen te staan.

Tevens kunnen wij u adviseren over het (tijdig) inzetten van publieke grondbeleidsinstrumenten, zoals het vestigen van een zakelijk recht, voorkeursrecht, het opleggen van een gedoogplicht of de onteigening van gronden. Wij treden op als individueel adviseur, maar worden bij voorkeur onderdeel van de projectorganisatie.

Het verwervingsproces kunnen wij planmatig voor u begeleiden door het houden van periodiek overleg inclusief verslaglegging met actielijsten, het maken van ramingen, onderhandelen over aankoop, contracteren en begeleiden van de juridische levering en het bewaken en vastleggen van de voortgang door middel van voortgangrapportages. Wij kunnen u faciliteren in de gehele planmatige grondverwerving. Ook kunnen wij namens u de onderhandelingen voeren met eigenaren en andere rechthebbenden over de verwerving van de benodigde gronden. 

Indien het voor een gebiedsontwikkeling noodzakelijk is dat gronden en/of opstallen van derden moeten worden verworven, beschikt de overheid over grondbeleidsinstrumenten. Zo kan deze proberen de benodigde gronden te verwerven, een voorkeursrecht vestigen en besluiten tot het voeren van een onteigeningsprocedure. Indien een grondeigenaar zich beroept op het zelfrealisatiebeginsel, dienen afspraken met deze grondeigenaar te worden gemaakt over het kostenverhaal. De tijdige toepassing van grondbeleidsinstrumenten en het maken van afspraken met initiatief-nemende ontwikkelaars via het sluiten van een (anterieure) samenwerkingsovereenkomst zijn twee sporen die naast elkaar kunnen plaatsvinden.

Overwater Grondbeleid Adviesbureau kan zowel overheden als ontwikkelaars bijstaan in deze processen. Dit doen we door het opstellen van een verwervingsstrategie, het verzorgen van de communicatie, het inventariseren van de gerechtigden, het onderhandelen over verwerving van de benodigde gronden en het opstellen van de documenten om het voorkeursrecht te vestigen en de grond te kunnen onteigenen.

De projectmatige aanpak geven we vorm door het opzetten van een projectteam waarin alle deskundigheid van Overwater Grondbeleid Adviesbureau is vertegenwoordigd, met één aanspreekpunt en permanent gestructureerd overleg met de opdrachtgever, gericht op ontzorgen.

Het tijdig kunnen beschikken over de grond is één van de succesfactoren voor het realiseren van een infraproject. Een voorbeeld van een infraproject is de aanleg van kabels en/of leidingen. Wij kunnen dit op projectbasis turnkey voor u verzorgen. 
Dit doen we door het formuleren van de strategie, verzorgen van de communicatie, inventariseren van de gerechtigden, opstellen van juridische stukken, onderhandelen over het sluiten van een zakelijk recht overeenkomst en voeren van een gedoogplichtprocedure.
De projectmatige aanpak geven we vorm door het opzetten van een projectteam waarin alle deskundigheid van Overwater Grondbeleid Adviesbureau is vertegenwoordigd, één aanspreekpunt en permanent gestructureerd overleg met de opdrachtgever, gericht op ontzorgen.

De versnippering van grondeigendom is een veel voorkomend fenomeen. Speculanten kopen grond op, knippen deze op in relatief kleine percelen en verkopen de opgeknipte percelen door aan particulieren. Kopers wordt vaak voorgehouden dat de opgeknipte percelen 'warme' grond betreft, waarvoor daarom méér dan de agrarische waarde moet worden betaald. Echter, het gaat in veel gevallen om grond waarvoor geen op geld waardeerbare aanwijzingen bestaan dat die grond in ontwikkeling zal worden gebracht. De enige partij die hier flink aan kan verdienen is de speculant.

Anders dan door sommigen wel wordt betoogd hoeft een versnipperde locatie niet in de weg te staan aan een gebiedsontwikkeling.

In zijn algemeenheid geldt dat door het op de juiste wijze en op het juiste moment inzetten van grondbeleidsinstrumenten, overheden grip kunnen krijgen op gronden die zij in ontwikkeling willen brengen. Overheden staan bij deze zogenaamde 'planmatige aanpak' onder meer de volgende instrumenten ter beschikking: het vestigen van een (gemeentelijk) voorkeursrecht, minnelijk verwerven en onteigenen.

In het geval van grondverwerving adviseren wij altijd om een tweesporenbeleid te voeren, enerzijds gericht op minnelijke verwerving en anderzijds gericht op het alvast voorbereiden van een onteigeningsprocedure.

Meer specifiek kan bij versnipperd eigendom enerzijds worden ingezet op minnelijke verwerving. Complicerende factor is dan dat het meerdere eigenaren betreft, met vaak ook nog een contractuele positie van de speculant. Anderzijds kan wel degelijk worden onteigend. Het enkele feit dat het bij versnipperde gronden gaat om meer eigenaren dan gebruikelijk, staat niet in de weg aan onteigening.

Door efficiënt en planmatig te werken, door onder andere in te zetten op een voor alle eigenaren gelijkluidende aanbiedingsbrief, door aan eigenaren hetzelfde aanbod (gebaseerde op dezelfde grondprijs) te doen en door in de onteigeningsprocedure in te zetten op het benoemen van één deskundige, zijn de te maken extra kosten te overzien. Daarbij komt dat naar ons oordeel kan worden ingezet op het aftrekken van deze extra kosten van de te vergoeden grondprijs, danwel het verwerken van de extra kosten in de grondexploitatie die uiteindelijk ten laste van de te betalen grondprijs komt (complexwaarde).

Versnipperd grondeigendom hoeft naar onze mening dus niet in de weg te staan aan de gewenste gebiedsontwikkeling. Wij gaan hierover graag het gesprek met u aan.