Voorkeursrecht

De eigenaar op wiens gronden een voorkeursrecht is gevestigd, dient bij voorgenomen verkoop daarvan deze als eerste aan de gemeente te koop aan te bieden. In een aantal situaties is de grondeigenaar van deze aanbiedingsplicht vrijgesteld. Een notaris zal zijn medewerking aan de eigendomsoverdracht van grond waarop een gemeentelijk voorkeursrecht rust, weigeren als de verkoper (‘vervreemder’) deze zogeheten aanbiedingsplicht heeft geschonden.

Een voorkeursrecht kan worden gevestigd indien aan gronden een niet-agrarische functie wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik. Voor het vestigen en continueren van een voorkeursrecht zijn maximaal twee vestigingsbesluiten nodig. In de regel neemt eerst het college van burgemeester en wethouders een besluit, dat binnen drie maanden daarna moet worden bestendigd door een voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad. Uiterlijk drie jaar daarna moet de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, zijn opgenomen in een omgevingsvisie of programma, of in het omgevingsplan. Gebeurt dat niet (tijdig), dan vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Er gelden diverse wettelijke eisen voor de bekendmaking en inschrijving van de voorkeursrechtbeschikking in de openbare registers en de kennisgeving van de terinzagelegging van de stukken. Als daaraan niet nauwgezet de hand wordt gehouden, kan dat verstrekkende gevolgen hebben. Diezelfde zorgvuldigheid is geboden bij het naleven van de wettelijke termijnen, aangezien dit zonder uitzondering fatale termijnen zijn. Mede om die reden stellen wij in overleg met onze opdrachtgever een gedetailleerde planning op waarin uiteraard rekening wordt gehouden met de interne doorlooptijden binnen de gemeente. Ook stellen wij een instructiebrief op voor het college- en later het raadsbesluit  waarin gedetailleerd wordt aangegeven welke acties de gemeente zelf moet ondernemen en hoe zij dat moet doen.

Het voorkeursrecht is een passief grondverwervingsinstrument. Dat wil zeggen dat de betrokken gemeente op basis van haar voorkeursrecht niet kan overgaan tot actieve grondverwerving, als de eigenaar niet zelf vrijwillig het voornemen heeft opgevat om zijn grond te vervreemden (verkopen) en dan conform de wet de gemeente uitnodigt om over die verwerving met hem in onderhandeling te treden.  

Nadat een eigenaar zijn gronden onder de werking van het voorkeursrecht aan de gemeente te koop heeft aangeboden, heeft de gemeente gedurende zes weken de tijd om te beslissen of zij in beginsel bereid is om de aangeboden gronden tegen nader overeen te komen voorwaarden aan te kopen. Wordt zo’n besluit niet binnen de genoemde termijn genomen, dan wel besluit de gemeente om geen gebruik te maken van haar voorkeursrecht of laat zij de termijn ongebruikt verstrijken, dan is de grondeigenaar gedurende een periode van drie jaar vrij om de aan de gemeente aangeboden gronden aan een derde te verkopen. Het voorkeursrecht blijft dan overigens wel op de grond rusten, dus de koper van die gronden is weer verplicht de gronden eerst aan de gemeente te koop aan te bieden, als hij op zijn beurt deze gronden te zijner tijd wenst te verkopen. 

Wanneer partijen het niet eens worden over de prijs kan de grondeigenaar via de gemeente de rechtbank verzoeken de werkelijke waarde vast te stellen. De grondeigenaar is echter nooit verplicht om de te koop aangeboden gronden voor de door de rechtbank vastgestelde prijs aan de gemeente te verkopen.

De laatste jaren is de vraag van met name gemeenten naar de mogelijkheden tot toepassing van het voorkeursrecht sterk toegenomen. Wij adviseren gemeenten door heel Nederland over de strategische inzet van dit grondbeleidsinstrument, mede in relatie tot de toepassing van andere grondbeleidsinstrumenten (zoals onteigening of kostenverhaal) en begeleiden de complete besluitvorming daarover.

Eerst wordt per situatie geïnventariseerd of het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht doelmatig wordt geacht. Daarbij wordt vanzelfsprekend acht geslagen op de planologische wensen en inzichten van de gemeente met betrekking tot het plangebied waarin de mogelijk aan te wijzen gronden gelegen zijn en wordt bepaald, wat in de betreffende situatie de aangewezen wettelijke grondslag voor het vestigingsbesluit is (te weten: een zogeheten ‘kaal vestigingsbesluit’ vooruitlopend op de planologische besluitvorming , een omgevingsvisie of programma, of het omgevingsplan). Wij adviseren gemeenten om bij het opstellen van en vóór vaststelling van een omgevingsvisie, programma of het omgevingsplan te laten toetsen of het betreffende planologische besluit voldoende is om als grondslag voor de vestiging van het voorkeursrecht te kunnen dienen. Dit is van groot belang, omdat een ontoereikende grondslag ertoe kan leiden dat het vestigingsbesluit door de rechter wordt vernietigd. Voorts wordt in gerleg met de opdrachtgever bepaald, welke percelen of gedeelten daarvan in een voorkeursrechtbeschikking zullen worden betrokken. Na het uitbrengen van een (positief) advies hierover en overleg met de opdrachtgever worden de stukken binnen korte tijd gereed gemaakt. Voor het opstellen van de benodigde grondtekeningen heeft ons adviesbureau een GIS-tekenaar in dienst. 

Een voorkeursrechtbeschikking is een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waartegen bezwaar kan worden ingediend. Desgewenst staan wij de gemeente bij in bezwaarprocedures door het geven van advies over de gegrondheid van het bezwaar, het opstellen van een verweerschrift en het vertegenwoordigen van de gemeente op een hoorzitting van de onafhankelijke bezwarencommissie. Ook verlenen wij de gemeente bijstand in eventuele (hoger) beroepsprocedures bij de rechtbank en de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Wanneer particulieren of bedrijven geconfronteerd worden met de vestiging van een voorkeursrecht kan dat een flinke impactgrote gevolgen hebben. In die gevallen kunnen wij (mits er geen sprake is van een conflicterend belang):

• De grondeigenaar bijstaan in bezwaar of beroep tegen de vestiging van het voorkeursrecht;
• De grondeigenaar indien gewenst adviseren bij het te koop aanbieden van zijn gronden aan de gemeente;
• Een taxatie verzorgen en namens de grondeigenaar de onderhandelingen met de gemeente voeren;
• De grondeigenaar vertegenwoordigen in een gerechtelijke procedure als de rechter wordt verzocht de prijs vast te stellen voor de gronden die op basis van het voorkeursrecht aan de gemeente te koop zijn aangeboden;
• De grondeigenaar die samen met een projectontwikkelaar een deel van de beoogde ontwikkeling op eigen grond wil realiseren, adviseren over de mogelijkheden daartoe.