Gerechtelijk deskundige, arbitrage, bindend advies en mediation

Rechtbanken en Gerechtshoven benoemen bij zaken waarin een bestuursrechtelijke schadeloosstelling aan de orde is, zoals bij onteigening, nadeelcompensatie of het gemeentelijk voorkeursrecht, vrijwel altijd (en soms verplicht) een deskundigencommissie, bestaande uit één of meer (meestal drie) deskundigen. Deze commissie adviseert de rechter bijvoorbeeld bij onteigening niet alleen over de hoogte van de schadeloosstelling, maar geeft tevens een oordeel over de toepassing van rechtsregels, zoals eliminatie, egalisatie en bij nadeelcompensatie  over voorzienbaarheid en normaal maatschappelijk risico. Uiteindelijk neemt de rechter zelfstandig een besluit.

Behalve kennis van zaken en taxatievaardigheden is het van belang ook kennis te hebben van de procedurele vereisten die een rol spelen bij een deskundigencommissie. Een aantal medewerkers van ons kantoor heeft de PAO Specialisatie Opleiding 'Gerechtelijk Deskundige' aan de Universiteit van Leiden met succes afgerond. Zij zijn ingeschreven in het Landelijk Register van Gerechtelijk Deskundigen (LGRD) en geregistreerd in de Deskundigenindex (DIX). Ook zijn deze deskundigen ingeschreven bij de Stichting Register Deskundigen Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoeding (Register DOBS).

Met deze bagage, in combinatie met uitgebreide inhoudelijke kennis en ervaring worden medewerkers van Overwater Grondbeleid Adviesbureau regelmatig benoemd als lid van een gerechtelijke deskundigencommissie. Daarnaast worden onze medewerkers regelmatig door partijen gevraagd om in bepaalde dossiers in commissieverband een taxatie uit te brengen over de waarde van een bepaald object, een schadeloosstelling of nadeelcompensatie.

Een meningsverschil of een conflict in onroerende zaken kan buitengerechtelijk worden opgelost door arbitrage of een bindend advies. Arbitrage is sterk gereguleerd en verloopt veelal via een arbitrage instituut. De arbitrage vervangt de procedure voor de overheidsrechter en eindigt met een vonnis.

Het bindend advies is laagdrempeliger en flexibeler van karakter en eindigt niet met een vonnis, maar met een bindend advies. Als partijen zich daar niet bij neer kunnen leggen, is er een rechter nodig om het advies af te dwingen. De rechter kan het advies opnieuw toetsen.
Binnen ons kantoor is Peter Overwater als arbiter aangesloten bij het Nederlands Arbitrage Instituut (NAI).

Onze rentmeesters en grondzakendeskundigen hebben ervaring met arbitrage en bindend advies, vooral in zaken die betrekking hebben op het vaststellen van de waarde van een object, schadeloosstellingen, meerwaardeclausules, het bepalen van een nieuwe erfpachtcanons en de uitleg van samenwerkingsovereenkomsten tussen bouwers/ontwikkelaars en gemeenten.

In overeenkomsten worden regelmatig clausules opgenomen over het bepalen van de toekomstige waarde of waardeverschil van onroerende zaken. Vaak wordt hierbij opgenomen dat deze waarde wordt bepaald door één of drie deskundigen en wordt aangegeven op welke wijze de waarde moet worden bepaald.
Ook in geschillen over de waarde van onroerend goed is de deskundigentaxatie een beproefd middel om zonder gerechtelijke tussenkomst tot een oplossing te komen.

Bij een (drie)deskundigentaxatie benoemen beide partijen een deskundige. Deze twee deskundigen benoemen vervolgens gezamenlijk een derde deskundige. Alle deskundigen dienen onafhankelijk en niet eerder bij de zaak betrokken te zijn. Zij stellen gezamenlijk een taxatierapport op, met een (bindend) advies voor partijen.

Een belangrijke basis voor een (drie)deskundigentaxatie is het toepassen van het principe van hoor en wederhoor van partijen. Ook is het belangrijk dat vooraf de opdracht en uitgangspunten helder worden omschreven. Hierin dient onder andere opgenomen te worden wat de waardegrondslag van de taxatie is en op welke wijze de deskundigen tot een (bindend) advies moeten komen.

Bij een bindend advies in de vorm van een deskundigentaxatie komen partijen op voorhand overeen dat het oordeel van de deskundigen bindend is en dat zij de definitieve uitkomst niet ter discussie zullen stellen. Onze deskundigen hebben ervaring met het opereren in een (drie-) deskundigencommissie zowel lid als voorzitter.

Mediation is het als 'bemiddelaar' in opdracht van beide partijen formuleren van een dusdanig voorstel dat beide partijen daar in redelijkheid mee akkoord kunnen gaan. Onze rol als bemiddelaar vullen we in door gezamenlijk en/of apart te overleggen met partijen, het daarbij benoemen van uitgangspunten en belangen, wat uiteindelijk resulteert in een voorstel. Een voorstel waarvan wij vinden dat we beide partijen kunnen adviseren ermee akkoord te gaan. Het staat partijen op dat moment vrij om dit wel of niet te doen. Partijen ervaren hierbij meer vrijheid dan bij een bindend advies, waarbij zij zich op voorhand vastleggen op een dan nog ongewisse uitkomst.