Planeconomie

Wanneer de ambities voor de ontwikkeling en inrichting van een gebied steeds helderder worden, moet er ook gerekend worden. Planeconomie gaat over het in kaart brengen van alle kosten en opbrengsten binnen een bepaalde gebiedsontwikkeling of grondexploitatie. Deze worden aan de hand van planning en fasering in de tijd uitgezet. Daarnaast wordt ingegaan op risico’s zoals marktontwikkelingen, economische scenario’s en planning.

Aan de hand hiervan kunnen vragen worden beantwoord over economische haalbaarheid, subsidiemogelijkheden, residuele grondwaarde en de invloed van bepaalde risico’s. 

Besluiten met betrekking tot toegedachte functies en programma, voorzieningen, gebiedskwaliteit, infrastructuur en noodzakelijke bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen hebben allemaal invloed op de financiële uitkomst. Ook is de waarde waarvoor grond wordt ingebracht een belangrijke factor, samen met de onderhandelingen en eventuele procedures die nodig zijn om grond voor ontwikkeling beschikbaar te krijgen.
Dit zijn zaken die wij vatten onder de noemer planeconomie bij gebiedsontwikkeling.

Grondexploitatie is een belangrijk instrument voor gemeenten om inzicht te verkrijgen in de financiële consequenties van een gebiedsontwikkeling. De rol van de planeconoom is om informatie te geven over de financiële haalbaarheid en de risico's van de gebiedsontwikkeling te bewaken. De planeconoom stelt een grondexploitatie op, waarin alle kosten en opbrengsten van de grondontwikkeling worden gespecificeerd en doorgerekend. De grondexploitatie geeft inzicht in de verwachte netto opbrengst van ieder project en de bijdragen die van de verschillende partijen worden gevraagd of ontvangen.

De planeconoom houdt rekening met verschillende factoren die invloed hebben op de grondexploitatie, zoals de marktvraag, het ruimtelijk beleid, de wet- en regelgeving, de duurzaamheidseisen, de maatschappelijke effecten en de risicobeheersing. De planeconoom moet ook zorgen voor een goede afstemming en communicatie met alle betrokken partijen, zoals het bestuur, de projectleider, de ontwerper, de jurist, de accountant en de externe partijen. De planeconoom is dus een onmisbare schakel bij het opstellen en uitvoeren van een grondexploitatie bij gebiedsontwikkeling.

Risico's en -beheersing is een van de basiselementen van de planeconomie. Onzekerheden rond marktvraag, techniek, regelgeving of financiering kunnen de haalbaarheid en resultaten van een plan nadelig beïnvloeden. Ze kunnen leiden tot hogere kosten, langere doorlooptijden of lagere opbrengsten.

Risicoanalyse helpt bij het systematisch identificeren, analyseren en beoordelen van deze risico's. Het doel is inzicht te krijgen in de aard, omvang en kans van optreden van risico's, en te bepalen welke risico's acceptabel zijn. Dit proces helpt bij het stellen van prioriteiten en het nemen van maatregelen om risico's te vermijden, verminderen, verleggen of accepteren.

De stappen van risicoanalyse zijn:

• Risico-identificatie: Inventariseren van mogelijke risico's via brainstormsessies, interviews, of deskresearch;
• Risicokwantificering: Inschatten van de kans en het effect van risico's, met behulp van historische data, scenarioanalyses en/of expertoordelen.
• Risicobeoordeling: Vergelijken van risico's met vastgestelde normen via risicomatrices of risicoscores.
• Risicomanagement: Bepalen en uitvoeren van maatregelen om risico's te beheersen, bijvoorbeeld via actieplannen of monitoring.

Regelmatige updates en communicatie zorgen ervoor dat de risicoanalyse actueel en relevant blijft.

Met behulp van een haalbaarheidsanalyse kan worden beoordeeld of een gebiedsontwikkelingsproject in economische zin haalbaar is. Dit onderzoek begint met het verzamelen van gegevens over de marktvraag en het aanbod van functies als wonen, werken, recreëren en voorzieningen. Op basis hiervan wordt een concept stedenbouwkundig programma en -plan opgesteld, waarin de ruimtelijke indeling, kwaliteit en fasering van het project worden vastgelegd.

Daarna wordt een globale grondexploitatie opgesteld, waarin kosten en opbrengsten van grondverwerving, bouwrijp maken, woonrijp maken en beheer worden geraamd. Parallel hieraan wordt een vastgoedexploitatie opgezet om de kosten en opbrengsten van ontwikkeling, verkoop en verhuur van gebouwen te schatten.

Een belangrijk onderdeel van de haalbaarheidsanalyse is het in kaart brengen van risico's en gevoeligheden voor verschillende scenario's, zoals veranderingen in de markt, wetgeving, rente of inflatie. Dit helpt inzicht te geven in de robuustheid van het project.

De haalbaarheidsanalyse wordt afgerond met een conclusie en advies over de economische haalbaarheid en mogelijke optimalisaties voor het project. Voor deze analyse gebruiken onze planeconomen verschillende methoden en instrumenten, waaronder rekenmodellen, benchmarks, marktonderzoek en participatie.

Bij de uitvoering van de haalbaarheidsanalyse werken we samen met diverse disciplines, zoals stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten, juristen en projectmanagers, om een integraal beeld te krijgen en het project optimaal af te stemmen op de omstandigheden en kansen.