Taxatie bij gebiedsontwikkeling
Om een gebiedsontwikkeling mogelijk te maken past de overheid, veelal de gemeente, het planologische regime aan en moet zij de grondexploitatiekosten op de ontwikkelende partijen verhalen. Daarnaast kan zij om haar positie op de grondmarkt te versterken een voorkeursrecht vestigen en indien de situatie erom vraagt de gronden onteigenen.
Onteigening schadeloosstelling
In geval een overheid vanwege een gebiedsontwikkeling grond onteigent, dan is zij verplicht om aan de eigenaar en derde belanghebbenden een onteigeningsschadeloosstelling te betalen. Deze schadeloosstelling is gebaseerd op onteigeningswetgeving en voor een belangrijk deel gevormd door onteigeningsrechtspraak (jurisprudentie). Een schadeloosstelling is opgebouwd uit de ‘werkelijke waarde’ van de grond, een eventuele ‘waardevermindering van het overblijvende’ en ‘bijkomende schaden’. Daarbij geldt als basisregel dat een onteigende vóór en na onteigening in eenzelfde vermogens- en inkomens positie komt te verkeren.
Omdat de wet voorschrijft van welke regels uitgegaan moet worden bij het waarderen van het vastgoed is sprake van een wettelijke taxaties. De van toe te passen regels wijken af van de regels die gelden bij een taxatie van de marktwaarde.
Inbrengwaarderaming
In geval een overheid, veelal de gemeente, het planologisch mogelijk maakt om bouwplannen te realiseren dan is zij verplicht om de daarmee gepaard gaande grondexploitatiekosten op de ontwikkelaars te verhalen. Een van de belangrijkste kostenkosten in de inbrengwaarde van de grond en de te slopen opstallen en eventueel de inbrengwaarde kostenpost vanwege het vrijmaken van het vastgoed van alle gebruik (lees schadeloosstelling vanwege het beëindigen van het gebruik).
Voor het waarderen van deze inbrengwaarden wordt ook verwezen naar de artikelen die gaan over de schadeloosstelling bij onteigening, zijnde de ‘werkelijke waarde’ van het vastgoed, een eventuele ‘waardevermindering van het overblijvende’ en een ‘schadeloosstelling’.
Vaak is bij vaststelling van een dergelijk planologisch besluit nog geen sprake van onteigening en wordt alleen de werkelijke waarde van de grond en te slopen opstallen als inbrengwaarde kostenpost opgenomen. In geval gronden uiteindelijk op basis van een (minnelijke) onteigening schadeloosstelling verworven moeten worden, dan wordt de schadeloosstelling als inbrengwaarde opgenomen. De gemeente heeft de mogelijkheid om het exploitatieplan hiervoor periodiek te herzien.
Voorkeursrecht gemeente
De overheid kan gronden belasten met een voorkeursrecht om haar positie op de grondmarkt te versterken, beter regie te kunnen houden bij de beoogde herontwikkeling van het gebied en om grondspeculatie en prijsopdrijving tegen te gaan. Is een voorkeursrecht gevestigd dan is een eigenaar verplicht om, uitzonderingen daargelaten, bij een voorgenomen verkoop het vastgoed eerst aan de gemeente aan te bieden. Aangezien hier sprake is van een vrijwillige verkoop en beoogd wordt om het gebied te ontwikkelen, is voor het waarderen van deze grond ook verwezen naar de ‘werkelijke waarde’.
Wettelijke taxatie
Omdat de wet voorschrijft van welke regels uitgegaan moet worden bij het waarderen van het vastgoed is sprake van wettelijke taxaties. De toe te passen regels wijken af van de regels die gelden bij een taxatie van de marktwaarde.
Wij beschikken over specialistische kennis van het schadeloosstellingsrecht en voeren regelmatig wettelijke taxaties uit.