Nadeelcompensatie

De overheid handelt in het algemeen belang, maar soms leidt dit tot schade voor bedrijven of particulieren. Dit kan recht geven op nadeelcompensatie als er sprake is van onevenredig nadeel door een overheidsmaatregel, zoals dijkverzwaring, aanleg van wegen, of andere grote ingrepen. Voor een vergoeding van de schade moet er een duidelijk verband zijn tussen de schade en de maatregel en de schade moet boven een drempel van normaal maatschappelijk risico uitkomen.

Planschade is een specifieke vorm van nadeelcompensatie die ontstaat door planologische besluiten, zoals een nieuw bestemmingsplan. Dit kan leiden tot waardedaling van vastgoed of inkomensverlies.

Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking. Het begrip 'planschade' is daarin vervangen door een algemene regeling voor nadeelcompensatie. Toch blijven de oude regels over planschade, zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening, nog geruime tijd van toepassing voor plannen die op basis van de Wet ruimtelijke ordening tot stand zijn gekomen.

Wij hebben uitgebreide kennis van zowel de huidige als de nieuwe regelgeving en bieden deskundig advies op maat, gebaseerd op de relevante wetgeving en overgangsrecht.

Indien komt vast te staan dat een belanghebbende recht heeft op nadeelcompensatie, kan de gemeente het te betalen bedrag in veel gevallen verhalen op de exploitatie van het betreffende gebied. 
Voor ontwikkelaars van bouwprojecten is het dus belangrijk om vooraf te onderzoeken of een project voor bepaalde partijen in of nabij een gebied schade zal veroorzaken. Door middel van een risicoanalyse kan de te verwachten schade onderzocht worden die als gevolg van de realisatie van de nieuwe functies in een gebied voor tegemoetkoming in aanmerking komt. Wanneer het risico op nadeel tijdig inzichtelijk is gemaakt, kan dit bij de analyse van de haalbaarheid en verdere planvorming worden betrokken. 

Indien onroerend goed in waarde is verminderd als gevolg van een ruimtelijke ingreep, of indien een benadeelde aantoonbaar inkomensschade lijdt als gevolg van bijvoorbeeld een verleende omgevingsvergunning kan het voor de benadeelde gunstig zijn een verzoek om nadeelcompensatie in te dienen. 

Voor het in aanmerking komen voor een tegemoetkoming kan van belang zijn of de wijziging te voorzien was en of de ontwikkeling van dien aard is dat deze uitstijgt boven het zogenoemde ‘normaal maatschappelijk risico’.  Wij kunnen u adviseren of een aanvraag kans van slagen heeft en deze desgewenst voor u opstellen.

Stel, u bent het als aanvrager of ontwikkelaar niet eens met een conceptadvies over de vergoeding van nadeel compensatie als gevolg van een bepaalde ruimtelijke ingreep, uitgebracht aan het bevoegd gezag (meestal het college van burgemeester en wethouders). U kunt dan een zienswijze indienen op dit conceptadvies. Het bevoegd gezag neemt vervolgens een besluit over het uitgebrachte definitieve advies, waarin tevens is ingegaan op de eventuele zienswijze(n). Daarna staat er bezwaar, beroep en eventueel hoger beroep open tegen dit besluit.

De slagingskans in een procedure kunnen wij aan de hand van een quickscan samen met u onderzoeken. Ook kunnen wij een contra-expertise uitvoeren die u kunt inbrengen in de procedure. Wij kunnen u tevens bijstaan in de procedure zelf.

Als een belanghebbende meent voor een tegemoetkoming in aanmerking te komen, kan hij bij het bevoegd gezag (meestal het college van burgemeester en wethouders) een aanvraag voor een tegemoetkoming indienen. Dit moet gebeuren binnen een termijn van vijf jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning of het bestemmingsplan.

Na het indienen van een aanvraag wordt door het bevoegd gezag in de meeste gevallen een adviescommissie ingeschakeld. Onze onafhankelijke deskundigen hebben ervaring met het deelnemen in een adviescommissie. De commissie adviseert het bevoegd gezag over het te nemen besluit, waarbij de vraag centraal staat: heeft de aanvrager wel of geen recht op een tegemoetkoming, en hoe hoog dient die te zijn?