Werken bij Overwater Grondbeleid Adviesbureau: Robert Lucassen

Ontvankelijk of niet: that’s the question!

Op maandag tref ik de laatste voorbereidingen voor een zitting bij de rechtbank in het beroep van een grondeigenaar die opkomt tegen de vestiging van een voorkeursrecht op zijn gronden: procesdossier doorgenomen, pleitaantekeningen gemaakt en Teamsoverleg met de gemeente (cliënte). Meestal zijn de ingebrachte bezwaren op voorhand tamelijk kansloos omdat zij gaan over van alles en nog wat, behalve over dat waar het in essentie om behoort te draaien, namelijk de vraag of de voorkeursrecht-beschikking rechtmatig is genomen.  Dat is in deze zaak niet anders, maar er is hier wel wat bijzonders aan de hand. De bezwaarmaker (en thans, na de beslissing op bezwaar: appellant) is één van de erven in een nog onverdeelde nalatenschap. De wet bepaalt dat zo’n deelgerechtigde niet zelfstandig, zonder toestemming van de andere deelgerechtigden, kan beschikken over een goed dat tot de nalatenschap behoort. Deze appellant heeft in de bezwarenprocedure uitdrukkelijk aangegeven dat hij op persoonlijke titel bezwaar heeft gemaakt en niet beschikt over een volmacht van de andere deelgerechtigden. De vraag die de rechtbank zal moeten beantwoorden, is of de gemeenteraad de appellant in zijn bezwaar terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard. De rest van de middag heb ik besteed aan het beoordelen van door mijn collega’s opgestelde concept-reacties op schriftelijke zienswijzen die in andere voorkeursrechtzaken zijn ingediend tegen voorgenomen besluiten van de betrokken gemeenteraden om een voorkeursrecht te vestigen.
 

Kostenverhaalsovereenkomsten

Op dinsdag heb ik intern overleg over een verdere optimalisering van onze voorlichting aan gemeenten die een voorkeursrecht gaan vestigen. Onder de Omgevingswet gelden er andere regels dan voorheen over de bekendmaking van de vestiging en inwerkingtreding van het voorkeursrecht. Die laatste is afhankelijk van inschrijving van de voorkeursrechtbeschikking in de openbare registers van het Kadaster. Veel gemeenten beschikken nog niet over de (SYVAS) certificering die benodigd is om de stukken elektronisch bij het Kadaster aan te leveren. Zij moeten de stukken dan per post ter inschrijving aanbieden en daarvoor geldt een groot aantal specifieke eisen. Wij sturen de gemeenten die wij bij de vestiging van een voorkeursrecht begeleiden, een uitvoerige instructiebrief waarin wij ze op alle desbetreffende voorschriften en eisen attenderen, maar alsnog gebeurt het regelmatig dat er in de uitvoering toch iets fout gaat. Gelukkig kunnen we vaak nog inspringen en bijvoorbeeld door een telefoontje met het Kadaster een niet al te grote omissie “glad strijken”.
De middag besteed ik grotendeels aan het schrijven aan een kostenverhaalsovereenkomst (onder de Wro gebruikelijk “anterieure overeenkomst” genoemd) die de betrokken gemeente wil hanteren voor verschillende situaties. Dat is ontzettend leuk om te doen omdat daarbij, afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval, van alles bij elkaar kan komen: omgevingsrechtelijke besluitvorming, het formuleren van een haalbaar (woning)programma, de publiekrechtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden, subsidies, staatssteun, gronduitgifte door de overheid, publiekrechtelijke inspanningsverplichtingen versus privaatrechtelijke resultaatsverplichtingen, opschortende en ontbindende voorwaarden en ga zo maar door.  De nog steeds uitdijende jurisprudentie op dit vlak houdt ons daarbij scherp. Die leert ons bijvoorbeeld dat het niet alleen van groot belang is om de tussen partijen bereikte overeenstemming zo zorgvuldig en eenduidig mogelijk vast te leggen. Het is ook zaak om al vanaf de start van de onderhandelingen tijd en aandacht te schenken aan een duidelijke schriftelijke vastlegging van de communicatie over de aan de orde zijnde vraagstukken. Op die manier kan, wanneer er in de toekomst conflicten over de uitvoering van de overeenkomst ontstaan, worden gereconstrueerd op welke wijze en met welke partijbedoelingen bepaalde afspraken in het verleden tot stand zijn gekomen.
 

Naar de rechter

Op woensdagochtend is de zitting bij de rechtbank in de hiervoor onder ‘de maandag’ beschreven zaak. Na een korte inleiding dringt de rechter direct door tot de kernvraag: hoe zit het nu precies met de ontvankelijkheid? Appellant is van mening dat hij eigenaar is van de aangewezen gronden en in die hoedanigheid meent hij dat de gemeenteraad hem in zijn bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. Namens de gemeenteraad betoog ik waarom de beslissing van de gemeenteraad juist is: net zo min als een deelgerechtigde in een onverdeelde nalatenschap zelfstandig – dat wil zeggen zonder toestemming van de andere deelgerechtigden – kan beschikken over een goed dat tot die nalatenschap behoort, zo kan die ene deelgerechtigde ook niet op persoonlijke titel bezwaar indienen tegen het besluit tot vestiging van een voorkeursrecht op dat goed. De rechter is het niet eens met dat laatste standpunt en is van oordeel dat deze appellant opkomt voor een belang dat tegengesteld is aan het belang van de andere deelgerechtigden. Dat tegengestelde belang zou hierin gelegen zijn dat de appellant, als hij zijn veehouderij zou willen voortzetten op de gronden waarop nu een voorkeursrecht rust, de andere deelgerechtigden zal moeten uitkopen en dat zou dan – volgens de rechtbank – betekenen dat de eventuele waardevermeerdering die is (zou kunnen) opgetreden ten gevolge van de vestiging van het voorkeursrecht, zich zou manifesteren in de hogere uitkoopsom die appellant zou moeten betalen. De rechter doet onmiddellijk mondeling uitspraak en vernietigt de beslissing op bezwaar. Aangezien de gemeenteraad zich daarbij nog niet heeft uitgelaten over de inhoudelijke beroepsgronden, draagt de rechtbank de gemeenteraad op om binnen twee maanden een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen.
Terug op kantoor leg ik de door de rechtbank gevolgde redenering aan een paar collega’s met kennis van grondwaardering voor. Hun reacties zal ik inbrengen tijdens het overleg dat ik waarschijnlijk volgende week met cliënte zal hebben over het vervolg van deze zaak.

Toepassing van de Didam-regels door gemeenten

Op donderdagochtend vindt aan de Hogeschool Rotterdam de presentatie en verdediging plaats van een door mij begeleid afstudeeronderzoek naar de wijze waarop gemeenten toepassing geven aan de regels uit het Didam-arrest van de Hoge Raad van eind 2021. Daarin deed de Hoge Raad uitspraak over de verkoop van onroerende zaken door overheidslichamen in relatie tot de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel. Ter afsluiting van haar opleiding Vastgoedkunde heeft Nathalie Sokolan vijf maanden stage bij ons gelopen en in die periode empirisch onderzoek gedaan naar het fenomeen van de onderhandse gronduitgifte aan één bepaalde gegadigde. Volgens het Didam-arrest kan daarvoor gekozen worden als de overheid op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria redelijkerwijs van oordeel is dat er slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop van de grond in aanmerking komt. In dat geval is de overheid verplicht om haar voornemen tot verkoop op een voor ieder toegankelijke wijze te publiceren. Aan de hand van ruim 150 publicaties is Nathalie nagegaan, hoe gemeenten dat zoal plegen te doen. Het algemene beeld dat uit dit onderzoek naar voren komt, is dat vaak niet duidelijk is, welke selectiecriteria nu precies zijn gehanteerd en waarom juist voor deze criteria is gekozen en in hoeverre de criteria verband houden met vastgesteld beleid.
Terug op kantoor verdiep ik mij op verzoek van een collega in een casus waarin een gemeente een nieuwe ontsluitingsweg wil realiseren en daarvoor verschillende alternatieve tracés in gedachten heeft die elkaar ook nog eens gedeeltelijk overlappen. Met het oog op de vestiging van een voorkeursrecht moet goed worden onderzocht welke percelen al dan niet bij de vestiging moeten worden betrokken en of het wenselijk is om daarvoor één of meer voorkeursrechtbeschikkingen te nemen.   

 
Subsidies en staatssteun

Op vrijdag moet ik mij buigen over de tamelijk complexe materie van een voorgenomen uitkering door een gemeente van ontvangen rijkssubsidies aan een gebiedsontwikkelaar, zonder dat dit in strijd komt met de regels omtrent ongeoorloofde staatsteun. Ik ben hierbij betrokken in het kader van een opdracht voor het opstellen van een addendum op een al in 2022 gesloten anterieure overeenkomst. Hoewel ik van staatssteunrecht wel het een en ander afweet, kan ik gelukkig gebruikmaken van de inbreng van een daarin gespecialiseerd adviseur. Omdat het college van burgemeester en wethouders over een kleine twee weken zal besluiten over het aangaan van de aanvullende overeenkomst, rust er een behoorlijke tijdsdruk op de advisering over deze kwestie.
 

Kortom

Dit weekoverzicht geeft een tamelijk representatief beeld van de veelzijdigheid van de praktijk van een jurist grondzaken en gebiedsontwikkeling, werkzaam bij Overwater Grondbeleid Adviesbureau. Die veelzijdigheid, in combinatie met het feit dat je omringd bent door een team enthousiaste collega’s van verschillende disciplines en achtergronden, maakt dat het iedere keer weer een feest is om voor onze opdrachtgevers aan het werk te gaan!