Kies bij kostenverhaal voor een werkbare oplossing

Grondbeleid en grondpolitiek lopen bij de Tweede Kamer opnieuw door elkaar met als gevolg slechte wetgeving.
Net als bij de eerder aangenomen wijzigingen van het voorkeursrecht, die achteraf in strijd met het recht bleken te zijn en weer zijn teruggedraaid.
Opnieuw door het op 29 september 2026 hebben aangenomen van de motie van kamerlid Grinwis, die ziet op het bepalen van de inbrengwaarde ten behoeve van kostenverhaal via de residuele methode, waarbij is gekozen voor een nodeloos ingewikkelde niet uitvoerbare methode.

Ter toelichting 
Grondbeleid ziet op het in onderlinge samenhang toepassen van de grondbeleids- instrumenten voor het tijdig realiseren van de gewenste functiewijziging naar bijvoorbeeld woningbouw.
Grondpolitiek ziet op het maken van een afweging tussen het beschermen van eigendomsrechten versus het daarop inbreuk maken in het algemeen belang.
Al heel lang speelt daarbij de grondpolitieke vraag aan wie de meerwaarde toekomt van grond als gevolg van een andere aanwending.
Daarbij bestaan er twee stromingen:
-    De ene stelt: de meerwaarde komt toe aan de overheid, want die maakt de functiewijziging mogelijk. 
-    De andere stelt: de meerwaarde komt toe op basis van het grondrecht eigendom aan de eigenaar, ook omdat de overheid de vraag niet veroorzaakt maar ‘slecht’ reguleert.

De huidige stand bij gebiedsontwikkelingen voor woningbouw is: 
-    De overheid als vertegenwoordiger van het algemeen belang maakt uit wat, waar en wanneer wordt gerealiseerd en kan zo de regie voeren (zo nodig op basis van het voeren van Sturend grondbeleid, door het in onderlinge samenhang tijdig toepassen van grondbeleidsinstrumenten).
-    Marktpartijen realiseren het gewenste andere grondgebruik voor hun rekening en risico, in veel gevallen op grond die voor dat doel is aangekocht.
-    De overheid krijgt haar kosten die ze voor de gebiedsontwikkeling maakt (de kosten voor het plan) door de ontwikkelaar/ bouwer vergoed.
-    De grondwaarde komt op basis van het grondrecht eigendom toe aan de eigenaar, die daarover belasting betaalt. De grondwaarde wordt getaxeerd op basis van vergelijkingswaarde en/of berekend als een residuele grondprijs (opbrengst verkoop, minus kosten met een winst en risico-opslag voor investeren in grond, het bouwrijp maken en bouwen).

Daarbij is er expliciet door de wetgever voor gekozen alleen kosten te verhalen en niet voor baatafroming van de waarde van woningbouwgrond bij de eigenaren. 
De afgelopen periode is het aloude punt van aan wie komt de meerwaarde toe opgelaaid. Er is een roep ontstaan om te kiezen voor baatafroming door het invoeren van een planbatenheffing en er is geconstateerd dat er een weeffout zit in het kostenverhaalsysteem, waardoor een gemeente niet al haar kosten kan verhalen.
Voor nu is afgezien van het invoeren van een planbatenheffing en wordt ingezet op het repareren van de weeffout.

De reparatie ziet op het veranderen van de waardegrondslag van grond bij het bepalen van de inbrengwaarde in een grondexploitatie, op basis waarvan een gemeente haar kosten kan verhalen. Daarbij geldt een bovengrens: een gemeente mag niet meer kosten verhalen dan de opbrengsten, de zogenoemde macro aftopping. Een van de kostenposten is de inbrengwaarde van de grond, met als waardegrondslag de marktwaarde. Het komt voor dat ontwikkelaars meer voor grond betalen dan rekenkundig, residueel uit kan, dat doen ze dan om een grondpositie in een gebied te verkrijgen.
Dit kan leiden tot een situatie dat een gemeente niet alle kosten kan verhalen, omdat deze hoger zijn dan de opbrengsten, met als gevolg dat de gemeenschap betaalt voor het zich door een ontwikkelaar inkopen in het gebied. Dit wordt algemeen als ongewenst beschouwd. Of en hoe vaak dit voorkomt en of er onderzoek naar is gedaan is mij niet bekend.

Er zijn verschillende aanpassingen voorgesteld: 
- ga uit van de residuele waarde en niet van de marktwaarde;
- ga uit van de gebruikswaarde (de waarde op basis van het huidige gebruik).
Beide voorstellen zijn naar mijn mening nodeloos ingrijpend met aspecten van baatafroming, het te veel oprekken van het kostenverhaal en bedoelde of onbedoelde reflexwerking voor de waardebepaling bij een voorkeursrecht en onteigening. Waarbij het toepassen van de residuele methode in de fase van het vaststellen van de hoogte van de te verhalen kosten niet mogelijk is omdat er dan nog veel te veel onzekerheden bestaan.

Al eerder heb ik een veel eenvoudigere maatregel voorgesteld, inhoudende de toevoeging aan artikel 13.14 lid 2 OW:
-    dat zolang de inbrengwaarde hoger is dan de gebruikswaarde er geen macroaftopping zal worden toegepast. 
Dit is, denk ik te rechtvaardigen doordat er dan te duur door een ontwikkelaar zal zijn ingekocht, wat zo voor zijn rekening en niet voor die van de gemeente komt.
Met als neveneffect dat dit zal kunnen leiden tot lagere grondprijzen, omdat ontwikkelaars bij het bieden daarmee rekening zullen houden. Dit zal dan weer kunnen doorwerken bij de waardebepalingen bij onteigening en op basis van een voorkeursrecht.
M.i. heeft dit voorstel de charme van de eenvoud in zich, waar het voorgestelde uitgaan van de residuele methode weliswaar zal leiden tot een nog groter taxateurs- en juristenparadijs maar als onuitvoerbaar en onwenselijk moet worden beschouwd.