Onteigening

Onteigening staat volop in de belangstelling. Zo wordt de maatschappelijke discussie gevoerd over de vraag of onteigening door de overheid mag en zal worden ingezet ten behoeve van het terugdringen van de depositie van stikstof of ter uitvoering van natuurontwikkeling. Ook speelt de vraag hoe moet worden omgegaan met het beginsel van een volledige schadeloosstelling bij versnipperd grondeigendom.

Onteigening blijft echter een uiterst middel (ultimum remedium). Zo kan niet worden onteigend als geen redelijke poging is gedaan door de onteigenaar om minnelijke overeenstemming te bereiken, indien een ontwikkeling met minder ingrijpende middelen kan worden gerealiseerd zoals de oplegging van een gedoogplicht, of indien een eigenaar een succesvol beroep op zelfrealisatie doet.

Onteigening onder de Omgevingswet
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is de Onteigeningswet (grotendeels) komen te vervallen en de onteigeningprocedure gewijzigd.

• De bevoegdheid om te besluiten tot onteigening ligt wat betreft gemeentelijke aangelegenheden bij de gemeenteraad.
• De bestuursrechter bekrachtigt de onteigeningsbeschikking.
• De daadwerkelijke eigendomsovergang vindt plaats via de notaris.
• De civiele rechter stelt de schadeloosstelling vast die aan de onteigende partij(en) toekomt.
   

Wij hebben zowel vanuit de overheid als vanuit grondeigenaren ruime ervaring in het minnelijk overleg ter voorkoming van onteigening. Daardoor weten wij wat partijen aan de onderhandelingstafel beweegt. Grond is tenslotte emotie. Wij onderhandelen met respect voor de persoon en met oog voor de verschillende belangen die aan tafel zitten.

Overheden zijn verplicht eerst te proberen om minnelijke overeenstemming te bereiken. Er worden strenge eisen gesteld aan het (herhaaldelijk) doen van redelijke pogingen en het goed documenteren daarvan. Wij zorgen voor een compleet dossier en hanteren daarbij de modellen die voldoen aan de geldende eisen.
Omgekeerd zijn wij voor onze particuliere opdrachtgevers alert op formele fouten die in de onteigeningsprocedure worden gemaakt.

Het tijdig kunnen beschikken over de grond is een van de succesfactoren voor het realiseren van een gebiedsontwikkeling. De primaire insteek is dat de overheid probeert de benodigde grond in eigendom te verkrijgen door deze aan te kopen. Als dat niet lukt is het noodzakelijk om te onteigenen. Daartoe adviseren wij altijd een tweesporenbeleid te voeren. Enerzijds minnelijk overleg en anderzijds de voorbereidingen voor de onteigeningsprocedure op te starten zodat geen onnodig tijdverlies optreedt.

Aan de daadwerkelijke eigendomsovergang door onteigening gaat een grondige en zorgvuldige voorbereiding en procedure vooraf. Sinds de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is de onteigeningsprocedure ingrijpend gewijzigd. Voorafgaand aan het nemen van de onteingeningsbeschikking (in de meeste gevallen door de gemeenteraad) en de bekrachtigingsprocedure bij de rechtbank dienen allerlei stukken te worden opgesteld, zoals grondtekeningen, onteigeningslijsten en een zakelijke beschrijving op basis waarvan de besluitvormingsprocedure kan worden gestart.

Onze deskundigen adviseren over de verschillende aspecten van het onteigeningsprocesrecht en zetten voor gemeenten, provincies, waterschappen en corporaties alle benodigde stappen in de voorbereiding en de feitelijke uitvoering daarvan. Onze focus is gericht op de zorgvuldige totstandkoming van stukken en de bewaking van termijnen. Daarbij leveren we maatwerk en zorgen we voor afstemming tussen de procedurele stappen en het doorlopende minnelijk overleg.

Onze ervaring is dat de tijdige inzet van onteigening en de continue, zorgvuldige afstemming met het verwervingsproces in het overgrote deel van de gevallen bijdraagt aan het alsnog tijdig bereiken van minnelijke overeenstemming.  

Wij voeren het minnelijk overleg mede in relatie tot de rechtspositie van partijen en het te verwachten resultaat indien aan de civiele rechter wordt verzocht om de onteigeningsschadeloosstelling vast te stellen.

Wij adviseren partijen desgewenst als deskundige in de schadeloosstellingsprocedure, uiteraard steeds in samenspraak met de betrokken onteigeningsadvocaat.

Eigenaren en andere rechthebbenden hebben bij onteigening recht op een volledige financiële schadeloosstelling, die er voor zorgt dat men voor en na de onteigeningsprocedure in dezelfde vermogens- en inkomenspositie verkeert. De regels die hierbij worden toegepast zijn deels wettelijk verankerd en ontwikkelen zich door de jurisprudentie.

Wij beschikken over specialistische kennis van het schadeloosstellingsrecht, zodat wij kunnen vaststellen op welke schadeloosstelling partijen recht hebben en wat dit betekent voor de inhoud van het minnelijk overleg of de standpunten in een schadeloosstellingsprocedure.

Het kan zijn dat bouwers/ontwikkelaars grondposities innemen op (toekomstige) bouwlocaties om bouwvolume veilig te stellen en een onderhandelingspositie ten opzichte van de gemeente te creëren. Partijen zullen proberen een samenwerkingsovereenkomst te sluiten. Mocht dit niet lukken en de gemeente start de voorbereidingen voor een onteigeningsprocedure op, dan kan de marktpartij overwegen een beroep te doen op zelfrealisatie, het recht om de voorgestane bouwontwikkeling zelf te realiseren.

Wij kunnen adviseren over de haalbaarheid van zelfrealisatie en de consequenties daarvan voor het minnelijk overleg tussen de overheid en de marktpartij en een eventuele toekomstige onteigeningsprocedure.

Het hele onteigeningsproces
Wij kunnen adviseren over het wel of niet inzetten van dit grondbeleidsinstrument in combinatie met minnelijke verwerving. Als wordt besloten om te gaan onteigenen stellen wij een planning op en leveren alle benodigde stukken aan, zoals het grondverwervingsdossier en stukken benodigd voor de onteigeningsbeschikking.

Ook kunnen we in de gerechtelijke procedure adviseren en de voortgang bewaken. De onteigeningsprocedure bij de bestuursrechter kunnen wij namens de overheid voeren. De schadeloosstellingsprocedure vindt plaats bij de civiele rechter. Wij kunnen de overheid, in samenspraak met de door overheid in te schakelen onteigeningsadvocaat, adviseren over deze procedure.

Opdracht voor een onderdeel
Natuurlijk kunt u er ook voor kiezen deelopdrachten te geven zoals bijvoorbeeld alleen de grondverwerving of het voeren van de (administratieve) onteigeningsprocedure.

Rechtbanken benoemen onafhankelijke deskundigencommissies die adviseren over de hoogte van de toe te kennen schadeloosstelling.
Wij worden regelmatig in dit soort commissies benoemd, waarbij wij ons voordeel doen met de kennis en praktijkervaring van onze kantoorgenoten.