Kostenverhaal

Bouwactiviteiten waarvoor kostenverhaal verplicht is, omvatten:
•    de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;
•    de bouw van één of meer hoofdgebouwen 
     (anders dan gebouwen met een woonfunctie);
•    de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m²bvo;
•    de bouw van een bijgebouw met ten minste 1.000 m²bvo
•    de transformatie van een of meer aaneengesloten gebouwen tot woongebouwen met minimaal 10 woningen.

Verbod tot bouwen
Op grond van de Omgevingswet is het verboden om deze bouwactiviteiten te starten voordat de kosten die daaraan toe te rekenen zijn, volledig zijn betaald.

Anterieure overeenkomst
Om kostenverhaal vooraf te regelen, kunnen de gemeente en een initiatiefnemer vóór het vaststellen van het planologisch besluit dat deze bouwactiviteiten mogelijk maakt, een overeenkomst sluiten. Dit wordt een anterieure overeenkomst genoemd. Hierin worden afspraken gemaakt over de verdeling en betaling van de kosten.

Wanneer het kostenverhaal voor mogelijk gemaakte bouwplannen niet anterieur is overeengekomen en de gemeente geen eigenaar is van de grond waarop de bouwplannen worden gerealiseerd (waardoor kostenverhaal via gronduitgifte niet is verzekerd), is de gemeente wettelijk verplicht om de kosten via publiekrechtelijke weg te verhalen.
De wet biedt twee opties voor publiekrechtelijk kostenverhaal:
•    kostenverhaal met tijdvak – integraal kostenverhaal 
•    kostenverhaal zonder tijdvak - organisch kostenverhaal
De wijze waarop de kosten worden verhaald is bij een integrale gebiedsontwikkeling anders dan bij een organische gebiedsontwikkeling.

Bij kostenverhaal met tijdvak in een omgevingsplan worden alle kosten die aan het kostenverhaalsgebied kunnen worden toegerekend integraal verhaald op de ontwikkelaars. Om deze reden wordt deze methode aangeduid als integraal kostenverhaal. Deze werkwijze sluit aan bij het systeem zoals dat onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) werd toegepast. 

De te verhalen kostensoorten zijn opgenomen in de kostensoortentabellen A en B. In deze tabellen tezamen zijn alle kosten opgenomen die bij een gebiedsontwikkeling langs publieke weg voor kostenverhaal in aanmerking komen.

Wanneer voor een kostenverhaalsgebied geen tijdvak in het omgevingsplan is vastgesteld, worden alleen de kosten die zijn opgenomen in tabel A verhaald op de ontwikkelaars. Dit omvat alle kosten, met uitzondering van de vastgoedwaarde van de toekomstig uitgeefbare gronden en de kosten voor het bouwrijp maken daarvan.

In plaats van het principe van macro-aftopping geldt bij deze methode het uitgangspunt dat kostenverhaal maximaal mag plaatsvinden tot de waardevermeerdering die de ontwikkeling van de uitgeefbare bouwkavels ter plaatse veroorzaakt. Hoewel de kosten uit tabel B niet direct worden verhaald, zijn ze wél van invloed op de netto kosten die aan de ontwikkelaar kunnen worden toegerekend.

Een belangrijk gevolg van deze benadering, ook wel organisch kostenverhaal genoemd, is dat er geen verevening van alle kosten plaatsvindt tussen verschillende bouwvelden. Als de waardevermeerdering onvoldoende is om alle kosten te dekken, dan worden alleen de kosten verhaald voor zover er wel sprake is van een waardevermeerdering.

De waarde van gronden die worden herontwikkeld en de te slopen opstallen vormt vaak een aanzienlijke kostenpost binnen een gebiedsontwikkeling, zeker wanneer de gronden via onteigening moeten worden aangekocht.
De wet stelt expliciet dat de inbrengwaarde van dergelijke gronden moet worden geraamd op basis van objectief bepaalbare maatstaven. Bij de waardering van de grond en de te slopen opstallen wordt uitgegaan van de toestand zoals deze was vóór het vaststellen van het omgevingsplan. Eventuele sloopkosten van gebouwen die na deze datum zijn gesloopt, worden eveneens meegenomen in het kostenverhaal.

De kostenpost "inbrengwaarde van het vastgoed" wordt bepaald met:
•    Overeenkomstige toepassing van de onteigeningsbepalingen, of
•    WOZ-waarde.
 

Het is belangrijk om te realiseren dat de WOZ-waarde per definitie afwijkt van de werkelijke waarde zoals deze volgt uit de onteigeningsregels en jurisprudentie. Bovendien is de WOZ-waarde niet voor alle gronden beschikbaar. Daarom is het essentieel dat de taxateur de gekozen waarderingsmethode zorgvuldig onderbouwt en motiveert waarom voor een specifieke methode is gekozen.

In een aantal limitatief opgesomde gevallen kan een gemeente van haar kostenverhaalsplicht afwijken, het moet niet. Het gaat dan om bijvoorbeeld een totaal verhaalbare geldsom van minder bedraagt dan € 10.000,-. Of dat er geen verhaalbare kosten zijn als bedoeld in de onderdelen A5 tot en met A9 van bijlage IV zijn. Deze kosten hebben betrekking op civieltechnische kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het kostenverhaalsgebied en alle buiten het gebied te maken en aan het kostenverhaalsgebied toe te rekenen kosten.

Wij adviseren om in alle gevallen een (schaduw) grondexploitatieberekening op te stellen, zelfs wanneer partijen voornemens zijn het kostenverhaal anterieur overeen te komen. Inzicht in de mogelijkheden en uitkomsten van kostenverhaal via publiekrechtelijke weg biedt waardevolle ondersteuning bij de onderhandelingen over anterieure overeenkomsten. Bovendien kan een schaduw grondexploitatieberekening worden gebruikt om de gemaakte afspraken helder en transparant richting de achterban te verantwoorden. Dit draagt bij aan een goede onderbouwing en versterkt de positie van de gemeente in het proces.

Naast het kostenverhaal kan ook een vrijwillige financiële bijdrage voor gebiedsontwikkeling worden overeengekomen. Deze bijdrage heeft betrekking op ontwikkelingen die niet onder het kostenverhaal vallen, maar die wel een positieve bijdrage leveren aan de kwaliteit en leefbaarheid van het gebied.