Zakelijke rechten en gedoogplichten

Het meest omvattende zakelijke recht is het recht van eigendom. Andere van eigendom afgeleide zakelijke rechten worden beperkt zakelijke rechten genoemd. Daarmee wordt bedoeld dat iemand anders dan de eigenaar het recht heeft om de onroerende zaak te gebruiken en erover te beschikken. Hierbij valt te denken aan het opstalrecht, erfpachtrecht en  erfdienstbaarheden, het opstalrecht, erfpacht en vruchtgebruik.

In sommige gevallen lukt het niet om met iedere grondeigenaar en/of andere gerechtigden afspraken te maken. In het geval dat de voorgenomen werken en werkzaamheden van openbaar nut zijn, geldt onder omstandigheden van rechtswege een gedoogplicht, of kan de initiatienemer aan het bevoegd gezag verzoeken om een gedoogbeschikking te verlenen. Door het opleggen van een gedoogplicht worden eigenaren en andere grondgebruikers verplicht om de aanleg en instandhouding van het werk te gedogen. Voorwaarde is dat de belangen niet zodanig worden geschaad dat onteigening nodig is.

In de praktijk willen initiatiefnemers, ter voorkoming van het opleggen van een gedoogplicht, met eigenaren afspraken maken over de vestiging van een zakelijk recht van opstal en van erfdienstbaarheid. Een zakelijk recht is verbonden aan het perceel waarop het gevestigd wordt. De vestiging vindt plaats door het passeren van een notariële akte en door inschrijving daarvan in de openbare registers van het Kadaster. Deze inschrijving zorgt ervoor dat dit voor derden kenbaar is.

Initiatiefnemers hanteren vaak modelovereenkomsten. Het blijft echter van belang om altijd alle concrete omstandigheden van het geval onder ogen te zien. Wij adviseren over de aan een zakelijk recht verbonden voorwaarden en vergoedingen, met oog voor alle omstandigheden van het geval en met inachtneming van de wettelijke uitgangspunten.

Een initiatienemer kan het bevoegd gezag verzoeken om een gedoogbeschikking te verlenen. Het bevoegde gezag is afhankelijk van het type werk dat moet worden uitgevoerd. Bij telecommunicatievoorzieningen is de ACM bevoegd, bij hoogspanningsverbindingen is dat de Minister van Infrastructuur en Milieu Waterstaat en bij waterstaatswerken, zoals een dijkversterking, is dat het College van dijkgraaf en heemraden van het desbetreffende waterschap.

Wij kunnen u adviseren over de mogelijkheden om een gedoogbeschikking te verkrijgen of anderszins een gedoogplicht te bewerkstelligen. Zo kunnen wij onder meer onderzoeken of uw project wordt bestempeld als een project 'van algemeen nut', waardoor u voor dat project een gedoogverzoek kunt indienen. Als dat het geval is, dan zijn wij u graag zo efficiënt mogelijk van dienst. Daartoe beschikken wij onder meer over een gestandaardiseerd stappenplan om een dergelijke procedure in goede banen te leiden. Tevens kunnen wij voor u de benodigde stukken opstellen en overleg voeren met de Corporate Dienst van Rijkswaterstaat, het desbetreffende waterschap of de burgemeester van de gemeente waarin de benodigde grond is gelegen.. Nadien kunnen wij u ook bijstaan in de procedure over schadevergoeding. Neem voor meer informatie contact met ons op.

Aan eigenaren en andere rechthebbenden van percelen kan bij beschikking een gedoogplicht worden opgelegd om openbare nutsvoorzieningen, zoals kabels en leidingen of waterstaatswerken te moeten gedogen.

Een gedoogplicht kan leiden tot schade, bijvoorbeeld in de vorm van waardevermindering of (jaarlijks terugkerende) inkomensschade. Wij kunnen deze schade begroten en u op basis daarvan adviseren. Desgewenst voeren wij namens u onderhandelingen of begeleiden wij u in procedures ter vaststelling van de schadeloosstellingen, zowel voor deskundigencommissies als voor de rechter.

Voor de aanleg en instandhouding van een net, zoals voor de distributie van restwarmte, is het tijdig kunnen beschikken over de voor het tracé benodigde gronden van cruciaal belang. Wij kunnen dit op projectbasis 'turnkey' voor u verzorgen, waarbij wij een totaalpakket van disciplines aanbieden op het gebied van juridisch - en taxatietechnisch advies en rentmeesterij. Bij dergelijke projecten is het voeren van een tweesporenbeleid aan te bevelen: het enerzijds proberen om op minnelijke wijze de toestemming voor de aanleg en instandhouding van uw net te verkrijgen, het anderzijds 'als stok achter de deur' voorbereiden van een gedoogplichtprocedure. Dat geldt ook voor het verkrijgen van toestemming voor betreding van gronden voor bijvoorbeeld onderzoek voor de benodigde vergunningen, waarvoor overigens ook een gedoogplicht kan worden opgelegd.

Wij raken graag in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken bij de planvorming voor de aanleg van een net. Wij denken graag mee over de ligging van het tracé, zodat deze de minst mogelijke belemmering voor private grondeigenaren met zich meebrengt. Zo kunnen wij onder meer zorgdragen voor:
•    kadastrale inventarisatie van te raken onroerende zaken door het tracé;
•    het organiseren van regelmatig te houden voortgangsgesprekken, inclusief verslaglegging en het bewaken van de opvolging van afgesproken acties;
•    het voeren van onderhandelingen met betrokken grondeigenaren en overige gerechtigden en/of gebruikers, zowel publiek als privaat;
•    het sluiten van zakelijk recht overeenkomsten (zro's) voor de rechtmatige aanleg en instandhouding van het net en het sluiten van tijdelijk gebruiksovereenkomsten voor het gebruik van werkstroken;
•    het voorbereiden van de gedoogplichtprocedure voor betreding voor onderzoeken en voorbereiding van de gedoogplichtprocedure voor de aanleg en instandhouding van het net;
•    het tekenen van de perceelkaarten per gerechtigde;
•    het inschakelen van een projectnotaris, waarmee wij gedurende het project het contact onderhouden;
•    al het overige wat nodig is om de benodigde gronden tijdig ter beschikking te kunnen stellen.
Wij werken hiervoor op projectbasis, waarbij een projectteam wordt gevormd. Eén van onze deskundigen fungeert als projectleider. De rest van het projectteam bestaat uit een projectsecretaris, een jurist voor het maken van de overeenkomsten, een jurist voor het voeren van de gedoogplichtprocedure en grondzakendeskundigen die in onderhandeling treden met rechthebbenden om de benodigde toestemmingen voor de aanleg en instandhouding van het net te verkrijgen.

Om een dergelijk project zo efficiënt mogelijk te laten verlopen en de voortgang daarvan te bewaken hebben wij model-documenten ontwikkeld, zoals modellen voor een schriftelijk aanbod aan gerechtigden, een rappel van dat aanbod, gespreksverslagen voor het vastleggen van gesprekken met gerechtigden enzovoort. Dit alles is gericht op het ontzorgen van onze opdrachtgever.

Bent u geïnteresseerd in deze projectmatige aanpak?
Neem dan contact met ons op.
 

Nederland staat voor een grote opgave om de energievoorziening nu en op de lange termijn te garanderen. In Nederland wordt een aantal grote projecten uitgevoerd ten behoeve van de aanleg en instandhouding van hoogspanningsverbindingen. TenneT is de beheerder van hoogspanningsverbindingen. Het gaat om verbindingen met een capaciteit van 110 kV, 150 kV, 220 kV, 380 kV en 450 kV. Transport met dergelijke voltages brengt risico's mee. Daarnaast leveren de aanleg en instandhouding van hoogspanningsverbindingen soms belemmeringen en schade op voor grondeigenaren en andere grondgebruikers.

Onderhandelingen over schade
Wij voeren namens diverse betrokken partijen onderhandelingen over de eventuele vestiging van een zakelijk recht, de wijze van uitvoering van de werkzaamheden en over de hoogte van de vergoedingen en de schadeloosstelling. Zo nodig staan we u bij in procedures gericht op de vaststelling van schade door een deskundigencommissie of door de rechter.

Indien een grondeigenaar bereid is om zijn of haar gronden (deels) ter beschikking te stellen voor de plaatsing van een of meerdere windturbines, kunnen daarover afspraken worden gemaakt tussen de grondeigenaar en de initiatiefnemer van een windpark. Gelet op de fysiek binding tussen de windturbines en de grond, is het van belang dat deze afspraken zakelijke werking hebben. Deze worden dan ook neergelegd in een zakelijke recht overeenkomst op basis waarvan door tussenkomst van de notaris rechten van opstal worden gevestigd.

Windparken met een capaciteit van tenminste 5 megawatt (MW) worden wettelijk aangemerkt als openbaar werk van algemeen nut. Ten behoeve van de realisering van deze windparken met een bepaalde minimale capaciteit aan megawatt (MW) kan zo nodig een gedoogbeschikking worden verleend op basis waarvan een of meer windturbines gedoogd zullen moeten worden. De eigenaar of andere rechthebbende op de grond heeft dan aanspraak op een vergoeding van eventuele schade.

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Indien sprake is van de ontwikkeling van een commercieel windpark, kan de eigenaar onder de Omgevingswet onder bepaalde voorwaarden een gebruiksvergoeding verlangen.