Taxatie bij gebiedsontwikkeling

Wanneer een gemeente een gebied wil herontwikkelen, bijvoorbeeld voor woningbouw of een bedrijventerrein, dan moet zij hiervoor het Omgevingsplan(voorheen bestemmingsplan) aanpassen. Op de gemeente rust dan ook de wettelijke verplichting om de met de ontwikkeling gepaard gaande grondexploitatiekosten te verhalen op de ontwikkelende partijen. Een belangrijke kostenpost is de inbrengwaarde van het vastgoed. Dit kan zijn de ‘werkelijke waarde’ van het vastgoed maar ook een volledige onteigeningsschadeloosstelling.

Vooruitlopend op een dergelijke gebiedsontwikkeling kan de gemeente een voorkeursrecht op de gronden vestigen, om het ontstaan van een meer versnipperd eigendom en om prijsopdrijvende speculatieve grondhandel te voorkomen. Voor de waardering van de gronden verwijst de Omgevingswet eveneens naar de bovengenoemde ‘werkelijke waarde’ van de gronden.

Als de ontwikkeling niet tot stand komt en de gemeente kan minnelijk de gronden niet aankopen, dan kan de gemeente uiteindelijk de betreffende gronden onteigenen tegen betaling van een onteigeningsschadeloosstelling.

Een overheid, vaak de gemeente, kan om een gebiedsontwikkeling mogelijk maken door vastgoed te onteigenen. Dat kan alleen als de eigenaar en eventuele derde belanghebbenden hiervoor schadeloos worden gesteld. Zo’n onteigeningsschadeloosstelling is gebaseerd op in de Omgevingswet opgenomen onteigeningsregels en wordt voor een belangrijk deel gevormd door jurisprudentie.

De basisregel bij onteigening is dat een onteigende en eventuele derde belanghebbenden ieder voor zich vóór en ná onteigening in eenzelfde vermogens- en inkomens positie komt te verkeren.

Voor een eigenaar van vastgoed bestaat de schadeloosstelling uit de ‘werkelijke waarde’ van het vastgoed, een eventuele ‘waardevermindering van het overblijvende’ en een vergoeding van ‘bijkomende schaden’. De werkelijke waarde van het vastgoed wordt gebaseerd op het gebruik van voor de herontwikkeling, dat noemt men de gebruikswaarde. De werkelijke waarde kan ook worden gebaseerd op het beoogde gebruik in het herontwikkelingsgebied, dat noemt met de complexwaarde. De onteigende heeft recht op de hoogste schadeloosstelling gebaseerd op de gebruikswaarde of op de complexwaarde.

In het geval van onteigening zijn niet alleen eigenaren van onroerend goed, maar ook andere belanghebbenden, zoals pachters en huurders mogelijk gerechtigd tot een schadeloosstelling. De mate waarin deze partijen recht hebben op een vergoeding hangt af van de aard en sterkte van hun gebruiksrechten. Zo hebben pachters met geliberaliseerde pachtovereenkomsten vaak het nakijken omdat dergelijke overeenkomsten voor de onteigening uit al worden beëindigd en ook het huurrecht geeft mogelijkheden om deze voordien te beëindigen zonder het moeten betalen van een onteigeningsschadeloosstelling.

Als u behoefte heeft aan een dergelijke taxatie of beëindigingsadvies, neemt u dan gerust contact ons op om deze te bespreken.

Heeft u vragen over- of behoefte aan een taxatie van de schadeloosstelling, neemt u dan gerust contact met ons op. Wij denken graag met u mee over het nut en de noodzaak van een dergelijke taxatie en kunnen deze veelal ook voor u uitvoeren.

In geval een overheid, veelal de gemeente, het planologisch mogelijk maakt om bouwplannen te realiseren dan is zij verplicht om de daarmee gepaard gaande grondexploitatiekosten te verhalen. Per saldo komt het er op neer dat de grondexploitatiekosten naar rato van de opbrengsten uit de uitgeefbare kavels aan de ontwikkelende partijen in het gebied (hierna: kostenverhaalsgebied) worden toegerekend. Een belangrijke kostenposten is de inbrengwaarde van het vastgoed in het kostenverhaalsgebied. 

Bij het ramen van de inbrengwaarde van het vastgoed in het kostenverhaalsgebied (grond en te slopen opstallen) zijn de regels die gelden bij onteigening van toepassing. Dit kan zijn een raming van de ‘werkelijke waarde’ van het vastgoed. In het geval naar verwachting vastgoed moeten worden onteigend, dan is de inbrengwaarde gelijk aan een volledige onteigeningsschadeloosstelling. Naast de ‘werkelijke waarde’ wordt in het laatste geval ook een eventuele ‘waardevermindering van het overblijvende’ en een vergoeding voor ‘bijkomende schaden’ geraamd.

De Omgevingswet bepaalt dat grondexploitatiekosten worden verhaald op degene die de bouwactiviteiten of activiteiten met het oog op het gebruik op grond van een nieuw toegedeelde functie verricht. Het moment van kostenverhaal is gekoppeld aan het moment van verlenen van de betreffende omgevingsvergunning.

Wij adviseren regelmatig om in een vroeg stadium al een (schaduw) grondexploitatieberekening en een inbrengwaarderaming op te stellen. Deze schaduwberekening geeft de gemeente inzicht in de opbrengsten en kosten en daarmee de uitvoerbaarheid van de plannen. Een dergelijke voorbereiding stelt de gemeente in staat om als het kostenverhaal via de publiekrechtelijke weg wordt vastgelegd, binnen de wettelijke termijn goed onderbouwde kostenverhaalsregels in het Omgevingsplan op te nemen. Als de gemeente de grondexploitatiekosten via een anterieure overeenkomst wil verhalen, dan dient de berekening ter ondersteuning van de onderhandelingen met marktpartijen en/of kan zij deze gebruiken om gemaakte afspraken richting de eigen achterban te verantwoorden.

De inbrengwaarde van vastgoed in een kostenverhaalsgebied is een belangrijke kostenpost die regelmatig tot discussie leidt. Heeft u vragen over- of behoefte aan een raming van de inbrengwaarde van vastgoed in een kostenverhaalsgebied, neemt u dan gerust contact met ons op. Wij denken graag met u mee over het nut en de noodzaak van een dergelijke raming en kunnen deze veelal ook voor u uitvoeren.

De overheid kan vooruitlopend op een gebiedsontwikkeling gronden belasten met een voorkeursrecht om haar positie op de grondmarkt te versterken, beter regie te kunnen houden bij de beoogde herontwikkeling van het gebied en om grondspeculatie en prijsopdrijving tegen te gaan. Is een voorkeursrecht gevestigd dan is een eigenaar verplicht om, uitzonderingen daargelaten, bij een voorgenomen verkoop het vastgoed eerst aan de gemeente aan te bieden.

Wordt vastgoed als gevolg van het voorkeursrecht (vrijwillig) aan de overheid aangeboden, dat treden partijen minnelijk met elkaar in overleg over de overeen te komen koopsom en voorwaarden. Wordt geen overeenstemming bereikt, dan kan verkoper om een prijsoordeelsprocedure bij de rechtbank verzoeken. In dat geval bepaalt de rechter de koopsom aan de hand van de ‘werkelijke waarde’ zoals deze is opgenomen in de Omgevingswet. Hiermee is sprake van een wettelijke taxatie, die per definitie afwijkt van een reguliere taxatie van de marktwaarde van een object.

Heeft u vragen over- of behoefte aan een taxatie van de ‘werkelijke waarde’ van vastgoed, neemt u dan gerust contact met ons op. Wij denken graag met u mee over het nut en de noodzaak van een dergelijke taxatie en kunnen deze veelal ook voor u uitvoeren.