De druk op gemeenten om woningen te bouwen vanwege het enorme woningtekort in niet-krimpgebieden is groot. Vaak zijn er al langdurig plannen die nog niet tot uitvoering zijn gebracht, mede doordat men nog niet kan beschikken over de benodigde gronden. Gemeenten worden gedwongen om onteigeningsprocedures te gaan volgen. Met de komst van de Omgevingswet zal het instrument onteigening en met name de administratieve onteigeningsprocedure ingrijpend veranderen. De beoogde datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet is (nu nog) 1 januari 2022. In dit blog worden de huidige en de nieuwe procedure kort uiteengezet. Daarna volgen overwegingen die leiden tot ons advies om nu het nog kan gebruik te maken van de huidige procedure bij bestemmingsplanonteigeningen.
Huidige procedure
De administratieve onteigeningsprocedure wordt ingezet met een verzoek aan de Kroon (door tussenkomst van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Rijkswaterstaat Corporate Dienst, hierna RWS CD). De gemeenteraad neemt het verzoekbesluit tot het aanwijzen van gronden die ter onteigening worden voorgedragen. Dat verzoekbesluit kan op zijn vroegst genomen worden in dezelfde raadsvergadering waarin het bestemmingsplan met daarin opgenomen de gewenste ontwikkeling wordt vastgesteld. Nadat het verzoekbesluit is genomen en het verzoek bij de Kroon is ingediend, neemt RWS CD het in behandeling en wordt het ontwerp Koninklijk Besluit ter visie gelegd. Nadat de mogelijkheid is geboden om zienswijzen in te dienen en de (eventuele) hoorzitting heeft plaats gevonden, wordt het Koninklijk Besluit tot aanwijzing van de gronden ter onteigening genomen.
Nieuwe procedure
Na inwerkingtreding van de Omgevingswet neemt de gemeenteraad de onteigeningsbeschikking, waarin de gronden ter onteigening aangewezen worden. Gronden kunnen worden aangewezen op basis van een vastgesteld Omgevingsplan, een verleende omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit of op basis van een vastgesteld projectbesluit. Er kunnen zienswijzen ingediend worden op de ontwerpbeschikking en er kan een hoorzitting gehouden worden. De onteigeningsbeschikking dient binnen zes weken na de kennisgeving van de terinzagelegging daarvan te worden toegezonden aan de rechtbank (sector bestuursrecht) die gaat over het gebied waar de te onteigenen zaken zijn gelegen. Binnen die zes weken kunnen belanghebbenden bedenkingen indienen op de onteigeningsbeschikking bij de rechtbank. Vervolgens doet de rechtbank uitspraak binnen zes maanden na afloop van de bedenkingentermijn als geen bedenkingen zijn ingebracht en anders binnen zes maanden na ontvangst van de reactie van de gemeente op de bedenkingen. Met de uitspraak van de rechtbank wordt de onteigeningsbeschikking bekrachtigd. Daarna is hoger beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Overgangsrecht
De Onteigeningswet en het huidige recht zijn gedurende de gehele administratieve en gerechtelijke onteigeningsprocedure van toepassing op verzoeken die voor de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn ingediend. Met andere woorden, de verzoekbesluiten dienen voor 1 januari 2022 te zijn ingediend om behandeld te worden volgens de huidige wetgeving en jurisprudentie.
Koudwatervrees voor de Omgevingswet
Waarom adviseren wij om gebruik te maken van de huidige Onteigeningswet? De Onteigeningswet bestaat al sinds 1851. Deze wet zit geworteld in ons rechtssysteem en er is veel jurisprudentie en ervaring mee opgebouwd.
Wat kunnen we verwachten als na 1 januari 2022 een onteigeningsprocedure wordt gestart:
- Kans op kinderziektes, mogelijk te ondervangen door aanvullingswetgeving.
- Niet alleen de onteigeningsprocedure is nieuw, maar ook de planologische grondslagen zoals een omgevingsplan, projectbesluit of vergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit.
- De gemeenten en rechtbanken en Afdeling bestuursrechtspraak hebben nog geen ervaring met de nieuwe wet.
- De algemene verwachting is dat de procesgang in de administratieve procedure langer gaat duren (beroep in twee instanties).
- De rol van de notaris die de akte moet verlijden is nieuw. De onteigenaar moet het verzoek tot het verlijden van een onteigeningsakte binnen twee maanden na dagtekening van de bekrachtiging van de onteigeningsbeschikking aan de notaris doen.
In de wandelgangen spreken we niemand die zegt: hoe eerder de Omgevingswet in werking treedt, hoe beter. Misschien is het koudwatervrees, maar dat de Omgevingswet ingrijpend is voor de onteigeningspraktijk en niet iets is waar naar uit wordt gekeken, is begrijpelijk.
Ons advies: maak gebruik van de huidige procedure
De datum van de raadsvergadering waarin het verzoekbesluit wordt genomen en de datum van verzending van het verzoekbesluit aan de Kroon zijn bepalend voor de behandeling onder de huidige wetgeving. Ons advies is om het bestemmingsplan, waarop het verzoekbesluit is gebaseerd, vast te stellen én vervolgens het verzoekbesluit te nemen, uiterlijk in de raadsvergadering van oktober 2021. November is een drukke periode voor de raad met de jaarlijkse begroting en december brengt risico's met zich mee. Na het verzoekbesluit moeten de stukken in orde gemaakt worden voor verzending naar de Kroon en onze ervaring is dat dat vaak nog enkele weken in beslag neemt. Bij vaststelling uiterlijk in oktober 2021 is er ruimte voor uitloop.
Als wordt teruggerekend moet het ontwerp bestemmingsplan in ieder geval voor de zomervakantie van 2021 ter visie gelegd worden om de zienswijzen te kunnen behandelen voor de vaststellingsdatum van het bestemmingsplan in oktober 2021. De tijd begint te dringen.
Wat is het voordeel van het indienen van een verzoekbesluit voordat de Omgevingswet in werking treedt?
Het voordeel is dat veel ervaring is opgedaan met de huidige wetgeving, dus meer zekerheid over het verloop van de procedure. Gemeente; kijk nog eens goed naar de (zachte) woningbouwplannen die er zijn en de mogelijkheden deze eerder in procedure te brengen.
Wat als de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt uitgesteld?
Op het moment van schrijven van dit blog (16 november 2020) is nog niet bekend of de inwerkingtreding van de Omgevingswet opnieuw uitgesteld zal worden. Als dat zo is, kunnen we langer gebruik maken van de huidige wetgeving. In zijn algemeenheid zal minimaal een jaar nodig zijn om een bestemmingsplan voor te bereiden voordat het wordt vastgesteld, de minnelijke verwerving zorgvuldig te laten verlopen en de voorbereidingen voor het verzoekbesluit gereed te maken.
Tot slot
In dit blog is het belang van het tijdig inzetten van een onteigeningsprocedure onder de huidige wetgeving aangegeven. Wij hebben een strategische planning opgesteld, waaruit blijkt hoe de verschillende processen van het maken van een bestemmingsplan, grondverwerving, het eventueel inzetten van een voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten en de onteigeningsprocedure in elkaar grijpen en wat de gevolgen zijn van het verschuiven van een datum in het ene proces voor het andere proces. Indien u van plan bent om - als gemeente – woningbouwontwikkeling in gang te zetten en minnelijk te gaan verwerven vooruitlopend op onteigening is ons advies: doe dit nog onder de huidige wetgeving en anticipeer tijdig op de inwerkingtreding van de Omgevingswet.
U kunt voor meer informatie over strategische grondverwerving c.q. onteigening
contact met ons opnemen.